二套房首付未提及改善型需求

国十一条：二套房首付不低于40%

规定

根据最新发布的《国家发展改革委、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称“国十一条”），对于已经利用贷款购买住房并且申请购买第二套及以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率将根据风险定价进行严格执行。

加大差别化信贷政策执行力度

国十一条要求金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格管理二套住房购房贷款，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。此外，国十一条还将继续实施差别化的住房税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

解读

值得注意的是，二套房贷首付四成并不是新政策，去年6月银监会就下发通知强调了这一要求，并明确表示二套房贷标准不得擅自放宽。然而，市场上确实存在商业银行对执行二套房利率标准上的放松，以及部分银行将二套房按同首套房执行优惠利率的情况。

与此前的文件相比，国十一条的措辞发生了变化，没有再提及“改善型”二套房可以享受首套房贷的优惠。这意味着，去年底出台的政策可能被封上。

国十一条：房企应明码标价对外销售

规定

根据国十一条，为进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，要从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。同时，要结合当地实际情况，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，并禁止分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。此外，还将进一步建立健全新建商品房和存量房交易合同网上备案制度，并加大交易资金监管力度。

解读

开发商常用的捂盘销售、排队买房、不断提价等营销手段，无非是利用购房者“买涨不买落”的思维定式，通过制造“供不应求”的假象推高房价，实现利润最大化。国十一条的发布体现了国家对楼盘具体销售事项的关注，有利于房地产销售过程的透明化，消除某些开发商的自我炒作和欺骗行为。