房产交易中的情势变更原则的适用

什么是情势变更

情势变更是指合同在有效成立后，因为不可归责于双方当事人的原因，导致合同的基础动摇或丧失。如果继续履行原合同将显失公平，那么可以允许变更合同内容或解除合同。情势变更原则的意义在于通过司法权力的介入，强制改变合同已确定的条款或撤销合同。这样可以重新分配交易双方在交易中应获得的利益和风险，实现公平和公正。

房产交易中的情势变更原则的适用

情势变更原则适用于合同在有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因，导致合同的基础动摇或丧失。如果继续维持原合同将显失公平，那么可以允许变更合同或解除合同。在预售商品房纠纷中适用情势变更原则时，需要考虑以下几个要件：

1.情势变更的发生必须是无法预见的

双方当事人在订立合同时无法预见或不可能预见情势变更的发生。为确定当事人的预见力，应客观考察预售商品房时的市场、价格、交易政策等方面。

2.情势变更的发生必须是不可归责于当事人的事由

如果当事人有过错，对合同履行后给另一方造成了损失，那么不能适用情势变更原则而应承担其责任。例如，如果合同当事人履行迟延或者迟延受领，导致商品房市场物价急剧上涨，此时的情势变更不能作为免除责任的理由。

3.情势变更必须导致双方利益显失公平

情势变更必须使原合同的履行后双方利益显失公平。例如，房产商与购买者已签订合同，但在建造商品房的过程中建材价格暴涨。如果按照原合同履行，房产商不但无法盈利，反而会遭受严重亏损。这种情况下，可以适用情势变更原则。

需要注意的是，在某些情况下，情势变更原则不适用。例如，在合同订立之前或合同履行之后发生的情势变更，合同内容与实际标的物不一致导致合同履行上的瑕疵，当事人预见并载入合同的情势变更，由于一方的过错导致合同延期履行，在逾期时发生的情势变更，以及预售商品房合同履行逾期出现的一般商业风险等。

情势变更原则的适用条件

适用情势变更原则需要满足以下条件：

1.预售商品房合同必须合法有效

只有依法成立的合同才受到法律保护，并可能适用情势变更原则。无效合同自成立起就没有法律效力，对合同主体没有约束力。因此，预售商品房合同必须符合法定条件，否则无效合同不适用情势变更原则。

2.必须存在情势变更的事由

情势变更必须是由可以导致合同不能履行或不能继续履行的客观情况所引起的。例如，国家对财政政策、货币政策、物价政策或产业政策进行了调整，或者地方政府根据法律行使行政权利所做出的决定。正确确定情势变更的事实是审理此类纠纷的先决条件。

3.情势变更发生在合同成立并生效以后履行终止以前

情势变更必须发生在合同成立并生效以后，但在合同终止以前。如果情势变更在合同签订之前就已经发生，或者发生在合同终止之后，就不适用情势变更原则。同时，还需要注意情势变更原则适用的时间问题。如果情势变更发生在迟延履行合同期间，迟延履行合同一方不得要求减轻或免除责任，因为如果该方按照约定履行合同，就不会面临情势变更的情况。

4.情势变更是当事人不可预见的

情势变更必须是当事人无法预见的意外事件造成的。如果当事人在签订合同时能够预见，那么在风险发生后就不能适用情势变更原则。如果当事人应该预见但没有预见，或者虽然预见但轻信能够避免而没有采取预防措施，那么当事人就有过错，应当自行承担责任。

5.情势变更导致原合同的履行显失公平

情势变更发生后，合同失去了存在的基础，合同双方对价关系受到破坏。如果继续按照原合同约定履行义务，将使一方丧失履行合同的利益，与公平原则和等价有偿原则相悖。例如，开发商与预购方签订预购合同后，建设过程中市场建筑材料价格暴涨。如果按照原合同履行，开发商将遭受严重亏损。这种情况下，可以适用情势变更原则。