房地产市政基础设施建筑工程合作开发模式
点击数：12 更新时间：2024-03-24
房地产合作开发是指当事人双方约定，各自提供土地、资金、技术等资源，合作开发房地产项目，并按照合同约定比例分取房屋和土地使用权的一种房地产开发形式。
房地产合作开发主要有法人型合作开发和非法人型合作开发两种方式。
法人型合作开发包括新设项目公司和项目公司股权式合作。
新设项目公司是指双方出资或提供土地依法成立的项目公司，以项目公司的名义进行开发，按照出资比例或合同约定承担风险、分享收益。
优点：责任明确、组织机构稳定，操作规范，减少纠纷发生概率。
不足：耗时费用高，容易错过商机；土地使用权出资需要办理土地使用权转移手续，划拨取得的土地使用权无法办理转移手续；项目公司利润需在交纳所得税后才能上交合作各方，财务成本高。
项目公司股权式合作是指投资方通过受让房地产项目公司的部分股权，直接参与开发房地产项目。
优点：无需办理土地使用权转移和变更登记手续，简便快捷，节省转让费用，降低开发成本。
不足：承担更多法律风险，可能需要承担项目所有人名义提供的担保风险、未告知的债务风险等。
非法人型合作开发包括联合管理机构和各自独立履行义务、分享收益。
联合管理机构是由双方派遣人员组成的内部管理机构，协调双方关系、决策重大事项。
注意：联合管理机构不具有独立民事主体地位，不能对外承担民事责任。
这种方式适用于简单项目，合作各方共同出资开发，但只有一方作为项目主体，双方在合同中约定合作权益和风险。
注意：出资方风险较大，合作利益难以保障。
市政基础设施建筑工程包括给水工程、排水工程、燃气工程、热力工程、城市道路工程、城市桥梁工程、城市隧道工程、公共交通工程、轨道交通工程、环境卫生工程、照明工程、绿化工程。
市政基础设施建筑工程的合作开发方式主要有Build-Transfer（BT）和Build-Operate-Transfer（BOT）两种。
BT模式是指项目投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交给项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期支付项目总投资及回报。
优点：优化资源配置，分散风险，解决基础设施不足和建设资金短缺问题，提高运作效率和质量。
缺点：项目谈判时间长，操作难度大，存在多方利益冲突。
BOT模式是指在一定期限内，将项目授予项目投资人进行投资、建设并运营，期限届满后移交给项目发起人。
优点：引进先进技术和管理方法，改善基础设施建设投资结构，提高运作效率和质量。
缺点：项目准备时间长，涉及多方参建方，存在利益冲突和风险。
为了减轻投资建设公司的资金压力，政府可以采用BOT模式，将基础设施的建设、经营、管理权有条件地让渡给其他投资者。通过这种方式，政府可以节省资金，用于土地前期开发或其他项目。
采用BOT模式后，基础设施项目成为私人投资者的项目。为了实现最大利润，企业往往会加强管理、降低成本，从而提高效率。这有利于提高项目的管理效率，使项目更加高效运作。
采用BOT模式可以吸引外国资金引进国外的先进技术。这有助于及时满足社会和经济发展的需要，推动国家重要项目的快速建设和使用。
由于BOT模式将基础设施在一定期限内全权交由私营机构建设运营，政府在这段时间内将失去对项目使用权的控制。这可能对政府的权力和控制能力产生一定的影响。
通常情况下，私营部门的融资费用高于国家融资的成本。私人建设者必然要求较高的投资回报率，这最终将转嫁到使用项目的消费者身上，如通信费、电费等的收取。这可能加重消费者的负担。
如果合作商是外国公司，项目产品在国内市场销售时，可能会导致大量的外汇流出。这可能对国家的外汇储备和国际收支产生一定的影响。