合作开发房地产的合同主体要求
点击数：11 更新时间：2024-03-07
如果合作开发房地产合同约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，应当将其认定为土地使用权转让合同。这种合作开发合同实际上是通过合作开发来规避土地转让相关税费，同时又不承担合作开发应当承担的经营风险，仅收取固定利润。因此，一旦出现纠纷，仲裁庭或法庭应当认定该合同的性质为土地转让合同，而非合作开发合同。
如果合作开发房地产合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋，应当认定为房屋买卖合同。提供资金一方在合作开发中不参与经营管理，也不承担合作开发的经营风险，仅以分配固定数量的房屋为利润。实质上，这是土地方预售房屋，以预售款弥补开发资金不足。因此，此类合同亦非合作开发合同，而应当认定为房屋买卖合同。
如果合作开发房地产合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定数额货币，应当认定为借款合同。实际上，合作开发合同约定提供资金一方不承担经营风险，收取固定的货币利润，实质上是借款给土地方，由土地方开发建设，开发成功与否与出资方无关。这是典型的借款合同。
如果合作开发房地产合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只以租赁或其他形式使用房屋，应当认定为房屋租赁合同。合作开发合同约定提供资金的一方以分配一定数量的房屋使用一定期限为回报，不承担经营风险。这样的合同实际上是预交租金的租赁合同。因此，仲裁庭或法庭会将此类合作纠纷认定为房屋租赁合同，并按租赁合同的相关法律司法解释处理。
如果合作开发房地产合同的一方具备房地产开发经营资质，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但如果起诉前一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，应当认定合同有效。具备房地产开发经营资质是合法从事房地产开发的前提。对合作开发而言，并不需要合作开发的各方都要有房地产开发经营资质，只要其中有一方有相关资质，合作开发合同即有效。
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定，合作开发房地产合同的一方具备房地产开发经营资质的，应当认定为有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但如果起诉前一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，应当认定合同有效。
根据《城市房地产管理法》第29条的规定，设立房地产企业应当具备以下条件：
因此，合作开发房地产的一方主体必须是按照上述规定合法成立的房地产企业。
如果合作双方在签订合同时皆不具备房地产开发资格，并不意味着合同无效。根据最高法院的司法解释，当事人仍有机会和时间进行补正。即在一审诉讼前，如果一方取得了房地产开发经营资质或者成立了具备房地产开发经营资质的房地产开发企业，该合同应当认为有效。
这样的规定是非常必要的，也更有利于保护双方当事人及第三人的利益。因为房地产开发需要投入大量的人力和物力，甚至已经出售给了消费者。如果仅因为签合同时不具备主体资格就认定合同无效，必将造成社会财产的巨大浪费，并产生社会不稳定因素。