房地产合作开发中应注意的法律风险是什么
点击数：15 更新时间：2024-07-04
在房地产合作开发中，合同不应约定保底条款。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》，保底条款违背了合作开发应遵守的共负盈亏、共担风险原则，损害了其他债权人的合法权益，因此应认定为无效。
在非法人型合作开发中，合作各方常设立“共管账户”来监督资金使用，但由于管理不规范，容易引发纠纷。为了保护各方利益，合作开发合同中应明确约定对“共管账户”的使用管理办法，特别是财务章和人名章应由各方分别管理，以实现相互制约和监督。
借合作开发之名行借贷之实是无效合同。根据国家法律和中国人民银行的规定，企业之间相互借贷资金收取利息是被禁止的。因此，合作开发各方在签订合同时，应注意避免以合作开发为名行借贷之实。
合作开发合同中应设定明确具体的违约责任条款和解除合同的条件。由于违约责任条款和解除合同条件约定不明确，可能导致合作开发项目无法正常进行，给各方带来困难。因此，合作开发合同中应明确约定违约责任和解除合同的条件，以减少纠纷发生。
合作开发项目的合法性需要及时办理各项手续。项目的完成需要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。任何一个环节出现问题都可能导致合作开发无法顺利进行。因此，各方必须重视项目开发建设的手续报批工作，并在合作协议中明确约定由哪个合作方负责办理，以便在发生纠纷时能够分清责任。
由于房地产开发项目的投资规模大，周期长，合作方的资信调查非常重要。合作各方应对合作方的资格、资信进行充分了解，特别是对以投资方身份参与合作开发的联营一方的资信调查必须全面、认真、细致。合作方的资信调查可以减少投资方资金不到位等风险，避免造成巨额经济损失。
非法人型合作开发是指房地产合作开发中，各方不组成新的法人进行合作开发的方式。合作各方按照出资比例或协议约定，以各自财产承担民事责任，如有连带责任约定，承担连带责任。合作方式可以通过联合成立项目经理部或按照合同约定各自独立履行义务、分享收益。
法人型合作开发是指房地产合作开发中，各方组成新的具有法人资格的经济实体进行开发经营。合作各方成为项目公司的股东，各方之间的权利义务由公司章程规定，承担有限责任。这种方式能够减少纠纷发生的概率，符合现代企业制度的要求。
受让项目公司股权式合作是指投资方通过受让房地产项目公司部分股权，实现合作开发的方式。这种方式的特点是手续简单，可以更快地参与项目管理，同时节省转让费用。然而，股权受让方需要承担更多的风险，如项目所有人提供的担保风险和不明债务风险。