集体土地租赁期限的规定

农村土地承包法的规定

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。根据第二十条的规定，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

特殊主体的特别规定

该期限适用于农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。

一般主体的租赁期限

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的部分将被视为无效。租赁期间届满后，当事人可以续订租赁合同，但续订后的租赁期限不得超过二十年。因此，除特殊主体外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同的期限不得超过20年。

国有土地长期租赁的期限

国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

农民集体土地使用权的限制

非农业建设的限制

目前，我国存在着将农民集体所有的土地的使用权擅自出让、转让或出租用于非农业建设的现象。根据现行法律规定，这仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，法院通常认定擅自出租集体土地使用权为无效行为。

土地租赁合同的风险

因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地有严格的限制规定。根据该法第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，除非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。因此，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。

集体土地租赁方式的不当操作

在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。