业主委员会的诉讼主体资格问题

案情

原告声称：某市某小区的28号楼是小区会所，属于业主共有。开发商未经许可擅自将其出售给被告程某，而被告程某又未经许可将其租赁给被告某市某酒店管理有限公司。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，请求法院判定二被告的租赁行为无效，要求停止损害并赔偿损失（每日274元）。被告程某辩称：我取得了该房产的所有权，该房产并不属于业主共有。我将该房产租赁给被告商丘市某酒店管理有限公司是合法有效的，应受到法律保护。要求驳回原告的诉讼请求。

分歧

在评议时，出现了以下两种处理意见：第一种意见：某市某小区临时业主委员会不符合法律规定的法人或其他组织的条件，因此不具备适格的民事诉讼主体资格，应当裁定驳回某市某小区临时业主委员会的起诉。第二种意见：某市某小区临时业主委员会已于2012年8月28日经某市某区住房保障和房地产管理局备案，应被认定为具备合格的诉讼主体资格，因此其作为原告提起诉讼是适当的，应继续进行实体审理。

评析

经过审委会的讨论，一致同意合议庭的第二种意见，认为应继续进行实体审理，理由如下：尽管《物业管理条例》没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关财产规定方面进行分析，业主委员会应属于非法人组织。原因如下：1.业主委员会是依法成立并向政府房管行政主管部门备案的；2.业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业管理企业签订与物业管理相关的合同，并履行合同；3.业主委员会依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；4.业主委员会对物业公用部位和共用设备具有占有支配权。既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利和义务，那么在相应的民事法律关系中，业主委员会应当具备诉讼地位，二者必须统一。