商品房销售广告宣传的法律效力及开发商的违约责任

一、引言

商品房销售过程中的广告宣传在法律上被视为合同内容，开发商如若违反广告宣传内容，将承担相应的违约责任。最高法院近期对商品房买卖合同纠纷做出新的解释，进一步明确了开发商的违约责任。本文将以鄞州区法院对“江南春晓”住宅区业主陈先生诉华能房地产开发公司的一审判决为例，详细阐述商品房销售广告宣传的法律效力及开发商的违约责任。

二、案件事实

2000年初，华能房地产开发公司在商品房销售广告宣传中宣称“江南春晓”是一座超大规模、低层、低密度生态园林式高尚社区，容积率1.1%、绿化率50%、建筑密度26%、停车率50%，小区内设有网球场、篮球场等配套设施，并安装卫星接收天线。广告宣传还对商品房的门窗、阳台等建筑物作了“落地八角观景窗”和“阳台采用铸铁雕花栏杆”的表述。陈先生在受到广告影响后，于当年6月与华能房地产开发公司签订购房合同，约定总房价为420652.38元，交付日期为2002年3月31日。根据合同约定，如逾期交付超过60天，开发商需支付累计应付房款3%的违约金；逾期120天以上，支付违约金比例为累计已付房款的6%。陈先生按约支付了全部房款。然而，华能房地产开发公司直到2002年8月24日才交付房屋，并向陈先生支付了逾期交房的违约金12619.57元。陈先生及其他业主在房屋交付前已发现环境和配套设施未符合宣传的要求，并要求房产公司承担责任。然而，房产公司在2002年8月17日向业主寄送信函，表示部分配套设施无法整改，同意一次性支付综合补偿费2000元，但遭到业主的拒绝。

三、法院判决及理由

法院经审理查明，房产公司所宣称的“江南春晓”一期的容积率、建筑密度、停车率未达到广告宣传的要求，规划的运动场因中学选址变更而取消，现建造了住宅楼，商品房阳台由承诺的铸铁栏杆变成了方钢材料，八角窗也因设计原因变更，小区内卫星电视接收系统因未得批准未能安装。法院认为，房产公司逾期交房构成违约，尽管已支付过违约金，但根据合同约定及逾期时间，支付金额不足，因此房产公司应继续支付不足部分的违约金12619.43元。此外，法院认为房产公司的商品房销售广告和宣传资料中的说明与承诺，虽未载入合同，但具体明确，对原告购房以及价格的确定具有重大影响，因此应视为合同内容，房产公司应承担违约责任。对于原告的损失，法院综合考虑了房产公司的违约程度以及原告所购房产的上涨情况和房产公司的获利情况等因素，最终判决房产公司赔偿原告业主损失1.2万元。

四、结论

本案例为商品房销售广告宣传的法律效力及开发商的违约责任提供了明确的法律解释。根据最高法院的判决，商品房销售广告宣传的内容可视为合同的一部分，开发商如若违反广告宣传内容，将承担相应的违约责任。因此，购房者在购买商品房时应仔细审查广告宣传内容，并在合同中明确约定开发商的责任和赔偿标准。同时，开发商在进行商品房销售广告宣传时应确保广告内容与实际情况一致，避免误导消费者，以免承担违约责任。