如何处理房屋登记不当问题

如何处理房屋登记不当问题

一、吊销挂号

当事人在申请房屋登记时，隐瞒真实情况或伪造相关证件、文件，采取非法手段获得登记批准的；或者房地产行政主管部门因工作疏忽导致登记批准不当的情况下，房屋登记机关可以决定吊销全部或部分登记事项，并公告作废相关房屋权属证书。

二、补偿损失

如果房屋登记机关及其工作人员无正当理由不受理登记申请、未按时处理登记申请或工作疏忽，导致权利人遭受经济损失，登记机关应承担直接经济损失的补偿责任。

三、追查行政职责或刑事职责

当事人通过虚报、隐瞒房屋权属情况等非法手段取得房屋权属证书；涂抹、伪造房屋权属证书；非法印制房屋权属证书的，登记机关应依法给予行政处罚；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。登记机关及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿，滥用职权、超越权限颁发房屋权属证书的，应依法给予行政处分；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

房屋登记不当问题的处理方法

第一招——申请更正登记

根据《中华人民共和国物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记。

第二招——申请异议登记

根据《民法典》（2021.1.1生效）第220条第2款规定：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构进行异议登记后，申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效。如果异议登记不当，导致权利人受损，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《民法典》生效前，《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构进行异议登记后，申请人在异议登记之日起15日内不申述，异议登记失效。异议登记不当，导致权利人受损，权利人可以向申请人请求损害补偿。”如果权利人不同意更正登记，利害关系人可以申请异议登记，但请注意，异议登记后，利害关系人需要在15日内向法院提起诉讼。异议登记的作用是将不动产当前的登记状态暂时封存，以避免权利人转移或出售该不动产。

第三招——提起民事诉讼

在实践中，大部分当事人对不动产的归属存在争议，发生争议的根源在于对物权变化的民事法律关系有异议，当事人要求更正登记，应直接提起民事诉讼。从司法实践来看，大致包括两类情况：

1. 进行不动产权利变动的原因行为（如买卖合同）无效或被撤销，导致登记的权利人和实际权利归属人不一致而产生纠纷；
2. 无权处分人处分共有人财产并办理了登记，实际权利人（包括共有人）和善意取得第三人共同主张权利而产生纠纷。

上述情况中，登记对决定物权归属的作用是有限的，登记行为并不构成对民事诉讼的妨碍。当事人应直接提起民事诉讼，通过法院判定物权的归属。

第四招——提起行政诉讼

当事人认为登记机构未尽检查职责，违反登记程序导致不动产登记记录的权利人与实际权利人不一致的情况，应提起行政诉讼。但在行政诉讼中，法院只能对登记行为的合法性进行审查并做出吊销登记或维持登记的判断，并不能最终处理当事人之间的不动产权属争议。涉及物权变动原因行为的民事纠纷，应告知当事人另行提起民事诉讼。在一些案件中，当事人既对物权归属存在争议，不动产登记行为合法性也存在疑义的情况下，可以分别提起民事诉讼和行政诉讼。两种诉讼的审理目标不同，可以同时进行。但这类案件往往由于案情较为复杂，可能出现一个审判需要以另一审判结果为审理依据的情形，这时就需要间断一个诉讼程序。