住改商房屋拆迁补偿的标准

目前，对于住改商房屋的拆迁补偿并没有完全统一的标准。有的地方以房屋权属登记为准，有的地方以房屋的实际用途为准，还有的地方以房屋权属登记和实际用途的综合考虑为准。根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，对于拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的情况，各地可以根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第32条规定，对于征收个人住宅，如果被征收人或公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的情况，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但是，如果在该办法公布之前，住宅已经作为商业门面使用，并且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的情况下，对于其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估差价的50%，具体标准由各区人民政府制定。

商业用房拆迁的流程

1. 确定征收范围

在作出房屋征收决定之前，市、县政府应组织相关部门对征收范围进行审查，了解征收范围内的建筑、居民、环境等社会情况，并进行相关比较。

2. 拟定征收方案

在作出房屋征收决定之前，市、县人民政府应由房屋征收部门拟定一份征收补偿方案。该方案包括征收的理由、补偿的方式标准、补偿的落实等多个方面。

3. 论证征收补偿方案与听证

在房屋征收过程中，政府应当举行听证会，广泛听取各方面意见，并根据意见采纳情况及其理由进行反馈或公布。对于征收补偿方案，应当组织相关部门进行论证，论证内容应包括征收的内容和合法性两个方面。

4. 征求公众意见

政府应当征求公众对征收补偿方案的意见。征求意见前应当公布征收补偿方案，形式上应保证公众能够知晓，例如举办座谈会等。征求意见的期限不少于三十日。公众包括被征收人、利害关系人、律师以及专家等社会公众。

5. 修改征收补偿方案

征收补偿方案的修改有两种情况。一种是根据公众意见，市、县级人民政府结合意见对征收补偿方案进行修改，并及时公布修改情况。另一种是根据听证会情况修改征收补偿方案。

6. 社会稳定风险评估

政府在做出决策和实施之前，应进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估。这有利于选择征收成本最低、对被征收人影响最小和公共利益最大的方案，为制定补偿方案提供依据，最大限度地保障被征收人的利益。

7. 政府常务会议讨论

如果房屋征收决定涉及的被征收人数量较多，应当经过政府常务会议讨论。无论是公民的利益还是法人、其他组织的利益，都应慎重对待。对于涉及被征收人数量较少的项目，要按照领导干部的分工和职务权限进行民主决策。

8. 落实征收补偿费用

在作出房屋征收决定之前，政府应了解和研究征收补偿费用，并确保该费用足额到位、专户存储、专款专用。

9. 公告与进场

作出房屋征收决定后，应依法公告，公告内容一般张贴于征收范围内及周围醒目地点，并可以通过报纸、电视等媒体公布。公告内容应包括征收范围、征收目的、实施单位、补偿方案、行政复议、行政诉讼等救济方式。然后可以委托实施单位进场开展工作。

10. 宣传解释工作

市、县级人民政府及房屋征收部门应做好房屋征收与补偿的宣传和解释工作。由于房屋征收同时涉及国有土地使用权的收回，国有土地管理部门也应做好宣传解释工作。