房屋违约金的法律规定及计算方式

一、购房者违约

根据《合同法》规定，当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。购房者还可以要求开发商按照房屋总价值及合同相应条款进行赔偿，这是受到法律保护的。购房合同一般会明确规定违约金的计算方式，通常为每天万分之一到五的比例。

二、开发商违约

购房者在以下情况下可以要求退房：1. 延期交付房屋：如果开发商未在合同约定的交房日后的三个月内履行交付义务，购房者可以要求退房，并要求返还订金或支付房款利息。2. 房屋面积误差超过3%：如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差绝对值超过3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。3. 房屋质量不合格导致严重影响使用：如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。如果认为主体结构质量不合格，可以委托工程质量检测机构重新核验。根据《合同法司法解释(二)》第二十九条规定，购房合同当事人应当自行协商确定违约金的金额。然而，约定的违约金不得过高。如果当事人主张约定的违约金过高，可以请求法院适当减少。法院在裁决时会考虑实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则进行衡量。一般来说，如果约定的违约金超过造成的损失的30%，可以认定为过分高于造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，如果当事人以违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；如果当事人以违约金低于造成的损失为由请求增加，应当根据违约造成的损失确定违约金数额。