商品房交付的法律问题

2012年1月19日，张某与海望地产公司签订商品房买卖合同，约定将该公司开发的某小区五号楼16号商品房出售给张某，房价一百一十五万元。海望公司于2012年10月31日前交付房屋，逾期交付，每日按房款的万分之二支付违约金。商品房达到交付标准后，海望公司应书面通知买受人办理交付手续。

合同签订后，张某依照约定支付了全额购房款。2012年12月20日，五号楼房屋竣工验收合格并取得交付使用批准文件。2013年7月31日，海望公司以电话方式通知张某领房。但张某看过房屋后认为商品房不符合装饰、设备标准，拒绝领受，双方对商品房交付问题纠纷。张某诉至法院，要求海望公司交付房屋并承担违约金。

本案案情看似简单，但至少有以下几个方面问题值得思考：一是商品房交付的法定标准认定;二是商品房装饰、设备标准对商品房交付条件的影响;三是出卖人交付商品房的先合同义务履行;四是商品房逾期交付的责任承担。

一、关于商品房交付的法定标准

商品房销售管理办法第七条规定：商品房现售，应当具备以下条件：……(四)已通过竣工验收……第八条规定：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

从上述规定可见，商品房通过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房交付的前置性要件。其中，经过竣工验收是商品房交付使用的实质性要件，而取得交付使用的批准文件是商品房交付使用的形式性要件。

实践中，只要商品房经验收合格和取得商品房交付使用批准文件，即已符合商品房交付使用的法定标准，即使买受人和出卖人对商品房交付标准作出约定，约定标准也不得低于商品房交付法定标准。本案中涉案五号楼的单位工程已经经过竣工验收并取得交付使用批准文件，完全符合商品房交付使用法定条件，因此海望公司向张某交付商品房的条件业已成熟。

二、商品房装饰、设备标准对商品房交付条件的影响

江苏高院关于审理房地产案件若干问题的意见规定：房屋买卖合同的卖方，应当向买方交付符合合同约定的房屋，房屋不符合合同约定的条件，致使合同履行行为不必要，买方因此提出解除买卖合同的，可以允许。但是，发生纠纷后，买方以房屋不符合合同约定的条件为由提出解除买卖合同的，不予支持。

同样，北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要也规定：出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接受房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。

一般而言，商品房交付的法定标准是一种普遍性和强制性规范，而商品房的装饰、设备标准一般是双方事先通过协商方式确定的，具备特殊性、任意性和协定性，法律不可能对特殊性、任意性和协定性约定作出普遍性的规范。所以说，商品房装饰、设备标准对商品房交付的法定条件的认定并无实质性影响，只要商品房相关装饰、设备标准不影响商品房的功能性质量即可。

三、出卖人交付商品房的先合同义务履行

合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

实践中，出卖人都必须履行一定的通知买受人领取商品房的特定先合同义务。本案中，虽然双方约定海望公司应通过书面形式通知张某领取商品房，但与张某同时期购买商品房的购房人均到庭作证，证明其接收房屋的信息是海望公司以电话方式通知的。所以可以推定，海望公司同样是以电话通知的方式通知张某领取房屋的。因此，虽然海望公司没有按照双方约定的书面形式通知张某领取房屋，但海望公司已经实际履行了通知张某领取商品房的先合同义务。

四、商品房逾期交付的责任承担

合同当事人未按照双方约定的合同内容履行义务，能继续履行的，应继续履行合同义务并承担相应的违约责任。

江苏高院关于审理房地产案件若干问题的意见规定：房屋交付时，房屋的附属设置不符合合同约定的条件或者有损坏，买方要求更换或者维修，应予支持。

北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要也规定：买受人接受房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修责任。

本案中，海望公司未实际交付房屋，因此应承担继续履行商品房交付的主合同义务和商品房逾期交付的违约责任。但应同时注意的是，本案中海望公司曾多次打电话向张某主张交房，张某也自认去拿房时发现屋内未粉刷，有杂物堆放。事实是涉案的五号楼于2012年12月底也已经验收合格并取得交付使用批准文件，张某完全可以在接收房屋后，要求海望公司履行维修及清理杂物等义务。所以，张某对商品房未能实际交付也有一定责任。具体而言，应酌定减轻海望公司商品房逾期交付的违约责任。