案情

2005年1月26日，周某与佳成房地产公司签订了《上海市内销商品房预售合同》，约定周某向佳成房地产公司购买某处房屋。双方在补充条款中约定，佳成房地产公司交付房屋时，必须与楼书说明一致，如有违反，周某有权追究其责任。

周某在购房时拿到印有“巴黎春天”字样的彩色印刷品，上写有“凯旋门的气度风光、香榭丽舍林荫大道…”等广告词语，并注明交房标准为每户独立水、电、煤气及热水表等4表均出户设置。

其后，佳成房地产公司交付房屋时，向周某提供了“家庭智能化项目装修指导书”，其中明确住户家已预装了数字式的水、电、煤气及热水表等4表…4表原则上不允许移动，如果用户确实需要移动，请于物业联系。周某在指导书上签了字。

其后，周某以佳地房产公司将4表安装在房内的行为违约为由，对其提出承担违约责任的请求，但被拒绝，遂诉至法院。

法院审理及判决

法院审理中，原告周某诉称：其与佳成房产公司与2005年1月26日签订了商品房预售合同，该合同补充条约定，佳成房地产公司交付房屋使用时，必须与楼书说明保持一致，否则要承担违约责任。但合同订立后，佳成房地产公司交付的房屋却与楼书说明相去甚远，水、电、煤气及热水表等4表均在户内，佳成房地产公司的此行为已构成了对合同的违反，因此请求法院判令佳成房地产公司承担违约责任。

被告佳成房产公司辩称：周某所称的楼书是广告宣传品并非合同，“交房标准为每户独立水、电、煤气及热水表等4表均出户设置”等内容仅属广告宣传内容，在与购房者订立房屋买卖合同时，并未将该内容订入合同，所以该类广告描述不构成合同的内容。故不同意周某的诉讼请求。

法院经审理后，最终判决支持原告周某的诉讼请求。

评析

本案是一起因房产商交付房屋与预售广告不符而引起的对房产商是否应承担责任产生争议的案件。主要涉及售楼广告的法律性质问题。

根据《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请。所谓要约邀请，是指一方邀请对方或者引诱对方向自己发出要约的行为。要约邀请与要约的法律性质完全不同，对当事人有不同的法律效果。

要约是要约人希望与他人订立合同的意思表示，接受要约的相对人一旦进行承诺，合同即告成立，要约人及承诺人就要受其约束，变成合同当事人。而要约邀请只是邀请人向他人发出的希望他人向自己发出要约的一种意思表示，发出要约邀请的一方在收到要约后，可以承诺，也可以不承诺。因此，发出要约邀请的一方一般不会承担因此产生的法律后果。

区别要约邀请和要约通常有以下几个标准：