房屋续租的法律规定和注意事项

根据合同法第二百三十六条的规定，对于房屋续租，如果承租人继续使用房屋且出租人没有提出异议，原租赁合同将继续有效，但租赁期限将变为不定期。不定期租赁的承租人可以随时解除合同，而出租人在合理期限内通知承租人也可以解除合同。

续租时的注意事项

1、承租人应提前一个月通知出租人，以避免对方提前将房屋挂牌出租，同时承租人享有优先续租权。

2、如果房东提出租金逐年递增的条款，承租人应仔细了解市场涨幅情况，控制租金涨幅在合理范围内，以防止房东将来再次调高房租。租金上涨幅度可以参考市场价，例如根据房天下的数据，2015年5月北京城八区的挂牌租金为4019元/月，环比上涨0.12%，石景山环比上涨1.67%，东城环比下跌2.83%。

租约到期后的续租

当租约到期后，如果承租人要求续租，出租人可以要求合理变更原租约条件。例如，如果原租金过低，出租人可以将租金提高到国家规定的标准，即房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准。对于国家没有规定标准的地区，出租人可以根据公平合理的原则，参照较高的房屋所在地租金水平，确定合理的新租金。如果原承租人不同意这些合法的条件，即放弃了优先续租权，出租人可以与其他人建立租赁关系。如果原承租人同意这些条件，双方应另订租赁合同，将新条件写入合同中，并向房管部门登记备案。

新租赁合同的效力

新租赁合同成立后，当任何一方有过失或故意侵害了对方的正当权益时，可能会影响新合同的效力。例如，在完成租赁合同的登记(备案)手续后，出租人要求收取押租或其他额外费用，妨碍承租人居住使用；或者承租人不按合同规定交租(拒交或拖欠)。在这种情况下，对方可以提出解除租赁合同，并要求违约人支付相关费用和赔偿因此而失去的合法权益。

租约到期后的处理

当租约到期后，如果出租人没有提出新的条件，承租人按原租约继续交租且出租人接受，那么租赁关系将继续存在，且为不定期的租赁关系。在没有正当理由的情况下，出租人不得终止租赁关系。

当租约到期后，如果出租人因自住需要不愿意继续出租且未订立续租合同，承租人应将房屋返还给出租人。如果承租人在当地政府规定的或双方约定的时期内确实无法找到房屋，出租人应给予承租人足够的时间来找到新房屋并搬迁，租赁期限可以相应延长。承租人也应按期腾房。如果承租人不积极寻找新房屋或不按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。当承租人有其他房屋可迁而拒不腾房时，出租人可以向法院申请强制其搬迁，并要求其支付占用房屋期间的房租。