如何保障房屋优先购买权

优先购买权案件的处理原则

优先购买权案件涉及出卖人与买受人之间的买卖关系纠纷，需要在诉讼过程中进行处理。在处理这类案件时，需要遵循一定的原则，以保护优先购买权人的合法权益，并防止滥用优先购买权对出卖人和其他购买人造成损害。

保护优先购买权人的利益

如果提起诉讼的原告是房屋的原共有人或承租人，并且没有放弃或丧失优先购买权，应当支持原告的诉讼请求，即确认原告在同等条件下享有优先购买权。

宣布买卖关系无效

如果优先购买权人在出卖人出卖房屋之前不知情，应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效。对于已经交付了房款的房屋，应当由双方相互返还。同时，应当支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求。

未能及时主张优先购买权

如果优先购买权人已经得知出卖情况，但由于客观原因未能及时主张优先购买权，在出卖人与买受人成就买卖关系时未提出异议，但在主张权利时未超过主张期限，一般情况下仍应支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求。

恶意串通损害优先购买权人权益

如果出卖人与购买人恶意串通，欺骗优先购买权人，损害了优先购买权人的合法权益，经查实后应当宣布其买卖关系无效。如果涉及房屋拆迁或改建，应根据具体情况给予优先购买权人适当的补偿。

共有人优先购买权的处理

如果有多个共有人同时主张优先购买权，且房屋可以划分，应按照均等优先购买的原则处理。如果无法划分房屋，多个主张优先购买权人协商解决不成，应由最先主张权利者购买。如果最先主张权利者已经居住在房屋中，而后主张权利者存在实体困难，应由住房确有困难的人购买。

放弃优先购买权的情况

对于放弃优先购买权后又主张权利的情况，不予支持。如果有确凿证据证明优先购买权人主动、明白、直接表示不予购买，视为明确表示放弃。对于明知共有人出卖分得的房屋，或者出租人出卖房屋时，既不作出优先购买的主动、明白、直接的表示，又不阻止其出卖给第三人，可以推定为优先购买权人放弃权利。

权利的优先顺序

当房屋共有人和承租人同时主张优先购买权时，应先考虑房屋共有人的权利，然后再考虑承租人的权利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕，而承租人住房困难，也可以优先考虑承租人的优先购买权。