商品房虚假广告的民事责任

笔者在前文已经论述，当商品房销售广告的性质是邀约邀请时，开发商不需要为虚假广告承担违约责任。但是不承担违约责任并不代表不承担任何责任。事实上，由于受诚实信用原则的约束，当开发商的虚假广告导致商品房买卖合同不成立，被撤销或者无效，同时造成商品房购买者信赖利益的损失时，开发商要为此负上缔约过失责任。缔约过失责任是指在缔结合同过程中，一方当事人过失的违反诚实信用义务，导致合同不成立，被确认无效或者被撤销，致使他方当事人遭受损害而应付的赔偿责任。③缔约过失责任是对信赖利益进行保护的一项重要制度。信赖利益的损失包括直接损失，如购买者为购置商品房而做出的一些必要的花费;也包括间接的损失，如购买者丧失了与其他开发商订立合同的机会所造成的损失。

(二)对邀约性质的虚假广告的民事责任承担

当商品房销售广告构成邀约时，开发商要受该邀约的约束。此时，出卖人可能承担以下几种民事责任：

第一，开发商承担违约责任。

违约责任是指一方当事人不履行或不完全履行根据合同应负有的义务时，所承担的不利后果。③笔者在前文已经充分论述了商品房销售广告何种情况下构成邀约，对于构成邀约的商品房销售广告，即使广告内容没有列入合同条款，只要买卖合同依然有效，购买者向出卖人主张违约责任的，法院都会支持。

第二，开发商承担缔约过失责任。

商品房销售广告虽然构成了邀约，但是这一虚假的广告导致出卖人和买受人之间的买卖合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础(有效的合同)就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任。

第三，开发商承担惩罚性赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定了适用惩罚性赔偿责任制度的五种情形：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;(3)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(5)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。有上述五种情形之一，开发商仍然进行虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，购买者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任。