买卖预约有什么法律效力

买卖预约中的履行义务

一、履行请求的限制

买卖预约双方均享有请求对方履行订立本约的义务，但不得仅依据预约合同中的约定请求履行交货或付款。需要注意的是，这与日本民法中的买卖预约有所不同。根据日本的判例，如果预约义务人未回应预约完结权人关于完成买卖的意思表示，预约完结权人可以向法院请求履行正式的买卖合同。如果仅请求预约义务人承诺订立买卖合同，则会被认为没有法律利益而不予受理。

二、预约权的性质和效力

买卖预约双方所享有的权利被称为“预约权”，其性质上仅在预约当事人之间有效，不具有对抗第三人的效力。例如，如果买卖预约中的出卖人将预约标的物出卖给第三人，预约买受人不能主张该买卖合同无效。然而，需要注意的是，日本民法中的买卖预约权被称为“预约完结权”，其性质上属于“形成权”，其效力是通过预约完结权人行使权利的单方意思表示，在预约双方当事人之间形成买卖契约关系。预约完结权具有财产权的性质，可以转让，并且可以成为扣押的对象，经过办理假登记（预登记）后，具有对抗第三人的物权效力。

三、违约责任和强制履行

买卖预约一方当事人不履行订立买卖合同本约的义务构成违约，但对方当事人不能依据第110条关于强制实际履行的规定，请求法院强制违约方当事人订立买卖合同。之所以不赋予预约权利人请求强制预约义务人履行订立本约的权利，是因为根据合同法中关于合同自由原则的规定，当事人对于是否订立合同具有完全的自由，不受他人和组织的强制。如果法院强制当事人订立买卖合同，将剥夺当事人的意思自由，与合同自由原则相悖。然而，需要注意的是，我国地区裁判实务中的做法与此不同：预约人有订立本约的义务，权利人可以诉请履行，法院应命债务人表示订立本约的意思，如果债务人不表示意思，则视同判决确定时已表示意思。本约成立后，债权人即有请求给付的权利，基于诉讼经济原理，债权人可以合并请求订立本约和履行本约。

四、违约责任和解除权

买卖预约一方当事人不履行订立买卖合同本约的义务构成根本违约，对方当事人可以依据合同法第107条关于违约责任的规定追究违约方的责任。另外，也可以依据合同法第94条的规定行使法定解除权，解除预约合同并主张损害赔偿。然而，需要注意的是，由于预约合同的本质决定，无论追究违约责任的损害赔偿还是解除预约合同后的损害赔偿，仅限于赔偿机会损失（信赖损失），而不包括可得利益（履行利益）。

五、定金的罚则

如果预约合同中有定金收受的情况发生违约，应根据合同法第115条的规定执行定金罚则。如果交付定金一方不履行订立买卖合同本约的义务，将丧失定金；如果收受定金一方不履行订立买卖合同本约的义务，应双倍返还定金。