关于不可抗力

陷阱：

导致开发商逾期交付房屋的原因很多，其中之一是不可抗力。由于相关法律规定难以详细列明不可抗力事件，开发商通常会对不可抗力的范围进行扩大性解释。例如，他们可能将施工过程中出现的重大技术问题或其他开发商无法控制的因素列入不可抗力的范围，以规避因逾期交付房屋而需承担的违约责任。

支招：

购房者应该在补充协议中明确不可抗力事件的范围。当不可抗力事件发生时，开发商应提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明文件，作为其免责的理由。同时，购房者可以约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，有权终止合同，要求开发商退还已支付的全部款项，或要求开发商给予一定数额的经济补偿。

关于分摊建筑面积

陷阱：

作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少直接影响购房者实际获得的使用面积。尽管法规已经明确规定，但个别开发商在实际操作中仍然会调整实测面积和暂测面积之间的误差，将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积计入分摊范围。

支招：

购房者可以参照相关规定，仔细审核开发商在补充协议中列明的分摊范围。对于不符合法律规定的部分，坚决要求删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率。当开发商交付的房屋未达到约定的标准时，购房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任。

关于装修标准

陷阱：

对于预售商品房，特别是约定了精装修的商品房，购房者必须明确该商品房的装修标准，以防被开发商以不明确的表述如“进口”、“高级”、“先进”等误导。

支招：

建议购房者在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。

关于房屋所有权证办理的时间

陷阱：

尽管房屋所有权证是由房地产管理部门颁发的，与开发商没有直接关系，不应构成开发商的义务。但在实践中，房屋所有权证的颁发延迟往往是由于开发商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务所致。

支招：

购房者需要让开发商承诺，在规定期限内履行各项义务，以确保购房者能顺利取得房屋所有权证。否则，开发商应承担一定数额的罚金。如果超过约定期限，购房者还可以选择退房，并要求开发商承担由此给购房者造成的经济损失。

关于贷款办不来怎么办

陷阱：

在商品房购销过程中，普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。贷款是否批准主要依赖于开发商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款未能批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。

支招：

购房者应该在补充协议中明确责任。如果贷款未能批准是由于开发商的原因，购房者可以选择退房，并要求开发商承担违约责任。如果是由于购房者自身原因，购房者可以选择变更付款方式或要求退房。

关于保修责任

陷阱：

有关房屋质量的保修责任，国家已经作了明确规定，在此不再赘述。

支招：

最好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来。要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常保修，并承担一定的维修费用。

关于开发商在促销过程中的承诺

陷阱：

为了推销商品房，开发商或个别销售人员在促销过程中常常通过口头介绍、广告宣传等方式对与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。这些因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际上构成房屋价格的一部分。如果这些承诺不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。

支招：

购房者应妥善保存好合同、发票、收据凭证、协议书、宣传材料等原始材料。一旦发生争议或违约，可以凭证据投诉或诉诸法律。