如何准确核实二手房的房龄

房产证和土地使用权证的限制

房产证和土地使用权证并不能准确反映房屋的建造年限。以下是两个主要原因：

房产证日期的限制

房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期。对于二手房来说，房屋可能已经转手了多次，房产证上的日期只代表最后一次下证的时间。因此，房产证上的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。

土地使用权证的限制

土地使用权证上显示的截止日期只能推断出该房屋是在1990年5月20日前取得土地使用权的。然而，建楼和拿地并非同一时期。开发商在拿到地之后并不能立即开始建设，还需要考虑工期和销售计划。因此，拿地的时间和房子建成的时间最多可以相差10年。

因此，仅凭房产证和土地使用权证无法准确核实二手房的房龄。