商品房认购注意事项

一、认购协议的重要性

开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的目的是为了预留购房者选中的房屋，并与其签订《商品房买卖合同》。如果购房者不与开发商签订买卖合同，预留的房屋可能会对开发商的销售造成影响和损失。认购协议的签订可以给购房者施加压力，促使其尽快签订买卖合同，以完成交易。

二、定金与订金的区别和法律依据

根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，如果双方未能订立《商品房买卖合同》，开发商应当返还买受人支付的费用。这里所指的费用是指具有预付款性质的"订金"，而不是作为合同担保的"定金"。只要当事人在合法、自愿的基础上约定不予退还，具有预付款性质的"订金"是不应返还的。

根据《合同法》和《担保法》的相关规定，定金的数额不得超过合同标的总额的百分之二十。当债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。如果给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；而收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。最高人民法院的解释规定，如果出卖人通过认购、订购、预订等方式收受定金作为合同担保，因当事人一方原因未能订立买卖合同，应按照法律规定处理；如果因不可归责于双方的事由导致买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。

三、填写合同文本空白处的注意事项

商品房买卖合同中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。购房者在选择和填写相关内容时应认真审慎对待，以最大限度地保护自己的合法权益。

首先，合同开始的双方当事人的信息必须完整填写，不得有空项。如果出卖方或买受人有委托代理机构或代理人，还需填写相关内容，并提供合法有效的授权委托书。如果是代理未成年子女签订买卖合同，必须提供经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。

其次，在填写合同中的各项内容时，应与相关文件的内容、时间、文号相一致，如土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等。

此外，在合同中关于房屋面积、交付期限、装修设备标准等条款的填写时，需要结合实际情况，明确约定并预防可能发生的变化。对于面积的约定，购房者应根据《北京市城市房地产转让管理办法》的规定，坚持按套内建筑面积计价，并处理好合同约定面积与产权登记面积之间的误差。

最后，在涉及违约金的条款中，应适当确定违约金的比例，以确保其约束力。

四、合同附件的注意事项

商品房买卖合同除了主合同外，还包含房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议四个附件。这些附件对于明确合同内容和保护购房者权益非常重要。

购房者在签订合同时，应特别注意房屋平面图中每个房间的尺寸、墙体宽度、阳台大小和设备位置等具体信息的准确标注。此外，附件中的内容应使用准确的数字和具体的描述，而不是模糊的概念化词语。如果主合同中有不合理的条款，购房者可以与开发商协商并签订补充协议，以明确模糊概念并修正不合理条款。

购房者在填写合同选项时，除了上述事项外，还应注意其他需要注意的问题。为了保证自身利益，建议购房者请有经验的专业律师进行审核。