法律依据

《合同法》第二百一十四条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

法条释义

上述法条规定了租赁期限的最高限制。

租赁是指将租赁物的使用权转让给承租人，以满足其生活或经营需求。承租人不希望长期占用租赁物，因为使用权需要支付租金作为代价。一旦承租人达到使用收益目的后，需要将租赁物归还给出租人。因此，租赁期限的确定是一个重要问题。

租赁期限的长短由当事人根据租赁物的性质和使用目的自主决定。然而，过长的租赁期限不利于当事人权益的实现。由于客观情况不断变化，尤其是不动产，其价格可能因国家经济形势的变化而波动。

许多国家的法律对租赁合同的最长期限进行了限制。例如，日本民法规定租赁契约的存续期间不得超过20年，如果约定的期间超过20年，将缩短为20年。意大利民法典规定租赁期限不得超过30年，超过30年或永久的将缩短为30年。德国也规定最长30年。我国台湾地区民法规定租赁契约期限不得超过20年，超过20年将缩短为20年。我国合同法借鉴了这些规定，在考虑到我国市场经济建立过程中的快速经济发展和变化的情况下，为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，对租赁期限的最高限制是必要的。因此，合同法规定租赁合同的期限最长不得超过20年。

通常情况下，当事人在确定租赁期限时，会根据租赁物的性质和承租人的使用目的进行考虑。在动产租赁中，租赁期限较短，一般是临时使用。例如，租赁汽车，根据国家规定，汽车的使用寿命为10年，因此当事人不可能约定一个租赁期为20年的租赁合同。租赁期限较长的是不动产租赁，即房屋租赁。在房屋租赁中，用于居住和商业租赁的需求是不同的。一般来说，用于居住租赁的承租人希望租期较长，以保持相对稳定的租赁关系。在商业租赁中，如果房屋租金较低，承租人希望租期较长以固定租金。而当房屋租金较高时，出租人希望租期较长，以确保获得更多租金。当双方当事人无法自行找到公平的交叉点时，法律总是要在双方利益中找到平衡点。这也是规定最高租赁期限的目的之一。

20年并不是绝对的最高限制，因为当租赁合同双方在20年期满后仍希望保持租赁关系时，可以采取两种方式：一是不终止原租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人不提出异议。在这种情况下，法律视原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方形成了不定期租赁关系，任何一方都可以随时解除合同，这种情况被称为合同的法定更新。二是双方根据原合同的内容再次续签。如果需要更长的租期，当事人仍可以签订一个期限为20年的新合同，这种情况被称为约定更新。