拍卖房风险及相关税费

产权不确定性

参加拍卖会购买房产标的相比在市场上购买新房和二手房存在更多不确定因素。买家需要确定所竞拍的标的产权是否清晰。通过法院强制执行的标的产权通常较为清晰，相对可靠。然而，由单位或个人委托的标的产权需要进行详细核查。买家必须确定标的是否有房产证，或者仅有预售合同。根据新政策，仅有预售合同的房产不能再次转售，也不能作为贷款抵押。因此，仅有预售合同的房产只能用于自住或出租。

现场考察

买家在竞拍前应亲自前往现场考察房屋详情。拍卖行通常会公开标的展示时间，并组织意向买家统一看房。买家需要了解标的房产是否有未付费用，例如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等。这些情况可以直接向相关管理部门查询，也可以委托拍卖行确认。

共有财产

根据相关法律规定，拍卖共有房产时，房屋所有人需要得到其他共有人的书面同意，否则拍卖将被视为无效。因此，投资者在参加拍卖会之前应了解标的是否属于共有财产。除了了解是否有房产证外，还需要了解标的主人的家庭情况，看是否业主不止一人，且是否所有共有人都同意该标的被拍卖。

交吉与不交吉

购买拍卖房时需要注意是否为交吉或不交吉。交吉表示竞买后即可使用，不确定因素和风险较小，但起拍价格相对较高。而不交吉表示已取得产权，但房屋仍被他人居住使用，买家需要通过其他途径才能实际拥有房产。因此，不交吉的标的一般价格较低，起拍价往往只有市场价的60%-70%。不交吉的标的有两种情况：一种是带租约的标的，目前正在被租客使用，买家可以与租客保持出租与承租的关系，定期收租金。另一种情况是标的不带租约，但目前被原业主或其亲友经业主允许使用。带租约的不交吉标的可能直接获得投资回报，但也存在投资风险，例如协约租金低于市场价格、租期过长等，这将降低买家的投资回报率。

拍卖房风险与税费

税费概述

房地产拍卖通常需要缴纳以下税费：

1. 拍卖佣金费：委托人和买受人都需要缴纳，具体标准根据拍卖标的情况协商确定。
2. 营业税及其附加：委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税，并按营业税的9%缴纳附加税。
3. 合同和权证印花税：委托人和买受人根据合同金额和权证缴纳。
4. 契税：买受人按成交额的4%缴纳。
5. 交易手续费。
6. 评估费。
7. 登记费。
8. 合同公证费。

在购买拍卖房时，买家需要事先咨询是否能够贷款。