一、法院三次未拍卖成功的房产的处理方式

根据法律规定，法院应如何处理三次未拍卖成功的房产

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第2款规定，如果抵押房产经过三次拍卖仍未能成功拍卖，并且申请执行人或其他执行债权人拒绝或依法不能接受以房产抵债，那么法院应在第三次拍卖终结后的七日内发布变卖公告。如果在公告发布后的六十日内没有人以第三次拍卖的保留价购买该财产，并且申请执行人或其他执行债权人仍不接受该财产抵债，那么法院应解除查封和冻结，并将该财产退还给被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施。

对于三次未拍卖成功的房产，法院应如何处理

如果抵押房产经过三次拍卖仍未能成功拍卖，并且申请执行人或其他执行债权人拒绝或依法不能接受以房产抵债，那么法院应在第三次拍卖终结后的七日内发布变卖公告。如果在公告发布后的六十日内没有人以第三次拍卖的保留价购买该财产，并且申请执行人或其他执行债权人仍不接受该财产抵债，那么法院应解除查封和冻结，并将该财产退还给被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施。

二、购买法院拍卖房产的利与弊

关于购买法院拍卖房产的利益分析

购买法院拍卖房产可以避开限购政策。目前，对于通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，尚无明确的法律规定或政策规定是否适用限购政策。因此，这一方式目前处于一个灰色地带。在实际执行中，购房人必须携带法院出具的相关证件，如房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书和身份证等，到房产主管机关办理过户手续。

购买法院拍卖房产可以规避部分税种。一般来说，在办理产权过户时，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需要缴纳所得税和营业税。然而，目前对于这种操作方式仍存在一定争议。

关于购买法院拍卖房产的弊端分析

购买法院拍卖房产存在一定风险。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，人民法院在执行程序中，对被执行人的财产进行查封、扣押、冻结后，应及时进行拍卖、变卖或采取其他执行措施。然而，法院并非专业的房屋产权管理机构，在实际执行中，常常会出现司法权与行政权之间的冲突等普通购房人难以预见的风险。

风险一：房屋所有权证的办理难以确定

由于开发商在楼盘开发时需要获得政府主管部门的审批文件，而法院在执行相关案件时很难及时提供与房产证办理相关的信息，导致拍卖房屋的所有权证书办理可能出现问题。购房人需要根据房屋在拍卖前的所有权状况来判断是否存在这种风险。如果房屋在法院查封前已合法登记并具备产权手续，购房人可以根据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。但如果房屋在法院查封前未办理产权证或初始产权登记，并且未办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记条件，相关政府主管部门不予登记，那么购买查封的房屋将无法办理房屋所有权证书。然而，如果原所有权人之所以不能办理产权登记，仅因为不具备主管机关要求的条件，那么在条件具备或法院通过强制执行使其能够办理所有权登记手续后，购房人仍然可以办理房屋所有权。

风险二：房屋质量无保障

在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题则不会体现。因此，即使进行了现场查勘，仍然存在相应的质量瑕疵风险。如果开发商由于资金链断裂而延期交房，这种房屋往往会存在质量瑕疵，因为在施工时可能会偷工减料，使用次品建筑材料。然而，由于这些房屋尚未长期居住使用，隐蔽问题很难发现，并且这些问题很难通过诉讼解决。法院通常认为，在拍卖前，房屋原所有人只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，并且拍卖公司如实告知竞买人并声明仅以房屋现状拍卖，就视为已履行了瑕疵告知义务。竞买人在竞拍前有责任谨慎了解拍卖标的物，只要实际参与了竞拍，法院就会认定其自愿接受这种现实，因此通常情况下不会支持竞买人的诉求。

风险三：执行回转的法律规定

根据《民事诉讼法》规定，如果执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误被撤销，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，可以进行强制执行。这一规定被称为执行回转，即在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，导致取得财产的一方当事人失去了合法依据，法院重新采取执行措施，将已执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态。

为了应对执行回转，可以适用善意取得制度来进行抗辩。《物权法》设立了善意取得制度，即出卖人或为他人设立担保物权的人无权处分，而买受人及取得担保物权的人是善意的当事人（不知情且无过失），则可以善意取得房产的所有权或担保物权。为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，对于因错判遭受损失的人，应通过司法途径获得赔偿。

虽然执行回转的情况并不常见，但对竞拍人造成的损害却是巨大的。由于目前没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来救济，最现实的方法可能是选择与相关当事人达成和解协议，并做出一定的让步。

风险四：购房成本风险

购买法院拍卖房产涉及两个重要费用。首先，拍卖房产通常不接受贷款，竞拍人必须一次性支付房款。其次，实际购房成本加上拍卖佣金可能高于相同户型和面积的二手房。竞拍房产涉及两个费用，即拍卖保证金和拍卖成交后支付给拍卖公司的佣金。保证金是竞拍人参与竞拍的押金，竞拍人需在拍卖会举行前一定时间将保证金存入专用账户，并凭保证金收据到拍卖公司办理报名竞拍手续。竞拍成功后，保证金将抵扣购房款，未成交时将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易相关的税费外，还需根据具体成交金额支付给拍卖公司一定比例的佣金，佣金比例一般为房价总额的1%至5%之间。此外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，购房人在办理所有权证时还需补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，购房人还需留意土地使用权的问题。