购买法院拍卖房的风险及防范措施

一、购买法院拍卖房的风险

1. 房屋所有权证的办理难以确定

在楼盘开发过程中，开发商需要获得政府主管部门的审批文件，包括规划、住建和国土等方面的文件。然而，法院在执行相关案件时很难及时提供与房产证办理相关的信息，这导致拍卖房屋的所有权证书办理存在问题。

2. 房屋质量无法保障

法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题不会体现。因此，即便进行了现场查勘，仍存在相应的质量瑕疵风险。

二、购买拍卖房的风险防范措施

1. 避免房屋产权风险

在购买拍卖房前，应仔细查看房屋在拍卖前的所有权状况。如果房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，购买者可以依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。然而，如果房屋在法院查封前没有办理产权证或初始产权登记，且原所有权人存在违法行为或不具备产权登记条件，相关政府主管部门不予登记，购买者将无法办理房屋所有权证书。但如果原所有权人之所以无法办理产权登记是因为不具备主管机关要求的条件，而在条件具备后或经过法院强制执行后能办理所有权登记手续，购房人仍可办理房屋所有权。

2. 防范房屋质量风险

通常情况下，因开发商资金链断裂导致交房延期的房屋常常存在质量瑕疵，如偷工减料和使用劣质建筑材料。然而，由于这些房屋尚未经过长期实际居住使用，隐蔽问题很难被发现，并且这些问题难以通过诉讼解决。根据法院的观点，只要房屋原所有人在拍卖前告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司如实告知竞买人并声明仅以房屋现状拍卖，就视为已履行了瑕疵告知义务。竞买人有责任在参与竞买前对拍卖标的物进行充分了解，因此法院通常不支持竞买人的诉求。