(一)承租人装修房屋需经出租人书面同意

根据《合同法》第223条规定，承租人可以在得到出租人同意的情况下，对租赁物进行改善或增设其他物品。如果承租人未经出租人同意进行改善或增设，出租人有权要求恢复原状或赔偿损失。承租人有责任保护和合理使用所承租的房屋和附属设施，不得私自拆扩建或增添。如果确实需要对承租房屋进行改动或增添，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。此外，在装修过程中，承租人也不能随意改变房屋的结构，包括拆除承重墙。如果承租人未经出租人书面同意进行装修，承租人不仅需要恢复原状，还需要赔偿出租人的损失。

(二)承租人私自装修房屋需赔偿损失

如果承租人在未取得房屋所有权人同意的情况下私自进行装修，就侵害了房屋所有权人对房屋的所有权，并损害了房屋的完整性。房屋所有权人有权要求承租人承担恢复原状和赔偿损失的责任。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十六条规定，非产权人在使用他人财产上增添附属物，如果能够拆除的，可以责令拆除；如果造成财产损失，应当承担赔偿责任。这一规定为处理上述纠纷提供了直接法律依据。

承租人装修后的财产归属

根据最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条规定，非产权人在使用他人财产上增添附属物，如果财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物的处理有约定，应按照约定办理。如果没有约定且协商不成，如果能够拆除的，可以责令拆除；如果不能拆除，可以折价归财产所有人；如果造成财产所有人损失，应当承担赔偿责任。

(一)出租人同意装修的情况

根据法律规定，如果出租人同意承租人进行装修，并且对于装修后的财产归属有约定，按照约定处理即可。如果对于装修后的财产没有约定，但出租人同意承租人利用，承租人应在利用价值范围内给予适当补偿。也就是说，在出租人同意的情况下，承租人可以将装修后的财产折价转让给出租人。

(二)出租人不同意装修的情况

对于未经出租人同意的承租人装修行为，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如果出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求出租人补偿自己装修所损失的利益。