建筑面积的定义和计算方法

建筑面积是指房屋内的总面积，包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。套内建筑面积是指房屋内部的使用面积、墙体面积和阳台面积的总和。公用建筑面积是指整幢楼共同拥有的公共部分的建筑面积。

套内建筑面积的计算方法

套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积是指房屋内部可供居住和使用的实际面积。套内墙体面积包括公用墙体面积和非公用墙体面积。公用墙体面积的一半计入套内墙体面积，非公用墙体面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积是指阳台的实际面积。

分摊用的公用建筑面积

分摊用的公用建筑面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。分摊的公用建筑面积的计算公式为套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积的分摊原则

公用建筑面积的分摊原则是以幢为单位进行分摊。整幢商品房共同使用的公用建筑面积由该幢楼各套商品房分摊；局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。分摊后的公用建筑面积不划分各套商品房分摊的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

可分摊和不可分摊的公用建筑面积

整幢楼的大堂、走廊、公共门厅、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道等专用设备用房，以及套与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙的水平投影面积的一半可以分摊。计算建筑面积的房屋层高应在2.20米以上。

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间等不可分摊。售房单位自营、自用的房屋以及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房等也不可分摊。

面积变更和购房者权益

经有关部门批准后，商品房的面积可以变更，但开发商需要在10日内通知购房者。购房者在接到通知的15日内可以书面答复是否同意变更。如果开发商未在规定的期限内通知购房者，购房者有权退房，并要求开发商承担违约责任。