二手房三证不齐签合同是否有效？可以主张合同无效。

一、房屋手续是否齐全

在购买未满5年且有三证的二手房时，买方应当仔细核查卖方提供的房产证、土地证和契税证等原件是否齐全。

二、产权是否明晰无纠纷

买方应当确认房屋是否存在抵押、查封、离婚析产、继承以及共有权人等纠纷情况，确保产权明晰且无纠纷。

三、交易房屋是否在租

买方在购买二手房时应当注意，如果房屋正在出租，买卖双方应当尊重租赁合同，不得违反租赁关系。

四、土地情况是否清晰

买方应当核实土地是否存在抵押、查封等情况，确保土地情况清晰。

五、市政规划是否影响

买方应当确认房屋是否位于动迁红线内，以及市政规划是否会对房屋产生影响。

六、房屋是否合法

买方应当确保房屋没有违规搭建等问题，以免影响过户手续的办理。

七、单位房屋是否侵权

买方应当注意单位房屋是否存在侵权问题，如福利分房等情况。

八、水电气暖物业费用是否拖欠

买方应当核实房屋的水电气暖物业费用是否拖欠，并确保该房产内的户口必须迁移。对于学区房，还需要考虑是否占有学位。

九、中介公司是否违规

买方应当注意中介公司是否存在违规行为，如黑心中介吃差价等情况。

十、协商税费各自承担

买方和卖方应当在合同中明确约定各自承担的税费责任，卖方承担个人所得税和营业税，买方承担契税和其他费用。

十一、合同约定是否明确

买卖双方在签订合同时，应当明确约定违约赔偿责任等相关事项。

签二手房买卖合同时的注意事项：

一、出卖人必须是房屋的所有权人

非产权所有人不得出卖他人房屋。对于非所有权人出卖他人房屋的情况，如父卖子房、子卖父房等亲人之间代卖的，或者朋友、熟人之间签署授权委托书代卖的，购买人应当审查代卖人是否持有产权人本人签署的合法授权委托书。

另外，如果房屋的产权人是未成年人，而其父母或其他监护人出卖其房屋，购买人应当注意监护人出卖房屋的目的是否符合未成年人的利益，如支付学费、医疗费等用途。如果监护人出卖房屋的目的不符合未成年人的利益，未成年人可以依据《未成年人保护法》主张房屋买卖合同无效。

二、出卖人应具备相应民事主体资格

作为房屋出卖人的产权人，如果签订合同时不具备民事主体资格，除非经其监护人追认，所签合同无效。具体分为以下两种情形：

1. 无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据《民法通则》的规定，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，他们不能独立签订房屋买卖合同。

2. 限制民事行为能力人未取得监护人同意签订的房屋买卖合同。限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人，他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，对于房屋买卖等比较复杂或重大的民事法律行为，他们缺乏判断能力和自我保护能力，应当由其监护人代为签订合同或取得其监护人的同意。未经监护人同意，限制民事行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

三、出卖房屋时应经产权共有人同意

根据我国《民法通则》的规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。对于房屋产权为数人共有的情况，买方购买房屋时必须征得共有人的同意。

在签订房产买卖合同时，如果共有人无法到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代签合同。如果部分共有人未取得其他共有人的同意，擅自出卖共有房屋的买卖行为可能无效。

特别需要注意的是，对于房改房上市交易，除产权证上记载的产权人签字外，还需要同住人签字同意。

四、出卖房屋时不得侵犯优先购买权

按照法律规定，房屋所有人出卖已租出房屋时，必须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件。在同等条件下，承租人享有优先购买权。

如果购买已出租房屋，应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

五、出卖的房屋必须依法取得权属证书

有三种常见情况是未取得权属证书而进行买卖的：

1. 转让未取得权属证书的“期房”。

2. 转让未取得权属证书的“回迁房”。

3. 转让违章建筑的房屋。

对于前两种情况，购买人应当谨慎处理。如果在签订合同时出卖人尚未取得“三证”，而在发生纠纷时已经取得，买卖合同有效。但如果在发生纠纷时还未取得“三证”，合同将被认定无效。如果出卖人故意不办理权证手续，却主张当初所签合同无效，买方将遭受损失。对于第三种违章建筑的房屋，不得进行买卖，否则买卖无效。

六、出卖的房屋不应有权利限制

购买二手房时，需要注意房屋是否存在抵押等权利限制。如果房屋通过按揭贷款购买，并设有抵押权，买方需要征得抵押权人的书面同意，否则不能擅自进行过户交易。

此外，如果房屋所在区域因市政规划调整而变更管辖区域，导致当事人产生误解，属于合同法规定的重大误解，购房人可以依法撤销合同。