二手房买卖流程及注意事项
点击数：45 更新时间：2026-07-25
买方与卖方进行初步洽谈，讨论房屋价格、付款方式、交房日期等事项。买卖双方支付所有相关费用。
买卖双方携带房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查看房屋档案。
买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金支付时间及比例、违约责任等要点。买卖双方与中介公司签订三方合同或买卖双方签订合同，并将以上内容写入合同(使用深圳市统一格式合同)。买方支付定金给中介公司。
卖方与担保公司前往公证处进行公证，委托担保公司办理相关事务。
买方将首期款支付到按揭银行的资金监管账号(通常是原贷款银行，如果更换其他银行会有额外费用)。买方和担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件。买方向银行申请贷款，银行同意后向买方出具贷款承诺书(通常银行会直接通知担保公司)，大约需要7~8个工作日。
买方支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼。担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，大约需要5个工作日。
买方与担保公司前往当地房地产产权登记核心三楼签订房地产买卖合同，递交房产过户申请。担保公司领取回执，大约需要5个工作日。
买方与担保公司到领证窗口签署回执缴费，并领取房产证(建议复印多份，待全部贷款还清后再使用)。担保公司领出新房产证，与按揭银行在深圳市房地产产权登记核心进行抵押登记。银行将首期款支付给卖方，完成抵押登记后，银行将扣除赎楼贷款后的贷款支付给卖方，大约需要10个工作日。
买卖双方办理房屋交接，过户水、电等事宜，买方领取钥匙。
在签订合同前，买卖双方必须确保房主的真实身份。验证房主证件的真实性和与其身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，特别是在没有第三方居间担保的情况下，这一点尤为重要。
二手房买卖合同中应明确违约金的比例，并规定赔付时间。加入“买方在实际支付应付款之日起__日内向卖方支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终执行。
对于分期付款的二手房交易，卖方需要明确买方的付款时间，而尾款支付时间取决于房产过户日期。如果逾期，违约方需承担合同中规定的违约责任。
在合同中明确注明水、电、煤气、物业、供暖等费用的交接日期。交接时间的明确是划分责任的关键，特别是对于公房交易，还需明确物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，以及卖方单位的要求和更改事项。
在与中介公司签订合同时，要求明确代理费的用途，确保经纪公司的信誉和买卖双方的权益。
购房者在通过中介公司购房时，应要求与房主见面核实，以避免出现“一房多卖”的违规操作。
在合同签订过程中，遇到合同条款不明确或需要进一步约定的情况，可以在合同相关条款后的空白行或合同后填写附加条款，以减少后续阶段的不便和麻烦。