逾期交房为何不按合同约定赔偿

　　商品房买卖合同中约定，开发商“逾期交付按日支付总房款的万分之四”赔偿购房者，但开发商提出合同中的违约金过高，要求降低。近期，江西省南昌市中益雅苑楼盘一位业主为讨要购房合同约定的逾期交房违约金，与开发商江西洪都中益房地产开发有限公司(以下简称中益开发公司)对簿公堂。法院经审理，一审判决开发商只需按逾期期间造成的房屋租金损失赔偿业主。对此，各界人士发表了看法。

　　纠纷背景————

　　开发商逾期交房惹官司

　　2007年2月10日，姚先生与中益开发公司签订了一份商品房买卖合同，以54.9456万元的价格购买了中益雅苑楼盘一套三室两厅住房。合同约定，开发商应在2008年6月30日之前交房。若逾期交房，开发商应按日向购房者支付已交房款万分之四的违约金。

　　2008年8月20日，中益开发公司向姚先生交房，逾期50天。于是，姚先生要求开发商按照当初在购房合同中的约定支付违约金，遭对方拒绝。几经交涉，中益开发公司只肯以“赠送1年物管费及若干金额家电”的方式进行补偿。2008年11月，姚先生将中益开发公司诉至法院，索赔11208.9元。

　　法院判决————

　　开发商降低违约金获支持

　　2008年12月，南昌市青云谱区人民法院开庭审理了此案。中益开发公司辩称，双方约定的违约金过高，依据《合同法》第114条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，合同双方当事人可调整合同约定的违约金的数额。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称 《解释》)第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。业主认为逾期交房造成的损失，只是逾期期间所造成的房屋租金损失，因此，要求按照房屋日租金的130%支付违约金。

　　青云谱区法院审理后认为，原告姚先生因被告中益开发公司逾期50天交房而造成的损失，只能是逾期期间所造成的房屋租金损失。根据中益开发公司提供的有关证据，中益雅苑楼盘所处的南昌市洪都地区，同地段三房两厅住房的月租金为600元。按此计算，原告在逾期期间的房租损失为1300元。与双方合同约定的违约金相比，该约定明显过分高于损失。根据有关法律规定，中益开发公司请求予以降低的要求，应予支持。

　　据此，今年2月19日，青云谱区法院作出一审判决，被告中益开发公司支付给原告姚先生逾期交房违约金1300元。姚先生不服一审判决，随后向南昌市中级人民法院提起了上诉。

　　各方观点————

　　开发商理应按合同赔偿损失

　　这一判决结果，在中益雅苑楼盘业主中引起了轩然大波，因为目前已有多位业主因同一原因向法院提起诉讼。4月10日，业主代表韦先生在接受记者采访时表示，既然双方签订了购房合同，就应该按照合同约定履行违约赔偿责任。法院以双方合同约定的违约金过分高于原告的损失为由，支持开发商请求降低违约金赔付金额，让人难以理解。

　　江西中矗律师事务所主任律师刘良欢说，根据《合同法》的相关规定，双方自愿签订的购房合同具有法律效力，开发商应当预见其逾期交房可能承担的违约责任。对于违约金的赔付条款，开发商应尊重买受人的意思自治原则，合同中规定的违约责任是一种惩罚性条款，在体现对违约方进行惩罚的同时，又体现对守约方的补偿。姚先生向开发商支付了50余万元房款，逾期50天交房的违约金仅1300元，还不及这笔钱存在银行50天的利息。

　　南昌房地产行业资深律师张根茂认为，开发商主张的以违约金超过造成的损失30%为标准，即按照房屋日租金的130%支付违约金的说法是不合理的。根据最高人民法院《解释》的规定，“购房合同未约定违约金数额或损失赔偿计算方法的，才可参照租金标准”。本案中，双方已约定了违约金赔偿数额，不能参照租金标准确定损失。另外，《合同法》第114条第二款的规定，确定违约金高低应相对于守约方的损失，至于高于造成的损失的违约金必须是“过分高”于损失的违约金，才允许当事人请求人民法院或仲裁机构进行调整。从本案中可以看出，双方约定的违约金与银行利息基本持平，并没有达到高利贷的标准，因此法院不宜对合同中的违约金条款进行调整。[page]

　　易使房产交易陷入信用危机

　　记者了解到，在南昌市的房地产交易过程中，开发商与消费者签订的多是由南昌市房地产管理局监制的购房合同范本，均约定了“逾期交付按日支付总房款的万分之四”作为赔偿的标准。此次法院的判决，让不少人忧心忡忡。消费者担忧的是，如果开发商在逾期交房后可要求降低违约金，那么消费者就将处于不对等的高风险之下，没有了保障。“如果本案成为标本，开发商可在低廉的违约责任下违约，将影响房地产市场的交易安全。”江西师范大学研究生院法学教授潘世钦表示，民商法中规定的保障交易安全原则是整个市场正常交易的保障，目的在于确保交易行为的法律效力和法律后果的可预见性。同时，基于民商法的商事交易效益原则，一方违约也应承担事先约定的违约责任，这是符合商事交易便捷、效益原则的。

　　中国法学会理事、江西省法学会副会长叶青认为，商品房买卖合同是约束买卖双方的合法依据，双方应该严格按照合同的约定来履行相关事宜。若当事人提出违约金过高，首先必须确定逾期交房给业主造成的损失是多少，否则无法认定违约金是否过高。本案中，依照开发商提供的房屋租金标准估算损失，既不全面也不合理。此外，若其他房地产开发企业纷纷效仿，有可能引发房地产交易的“地震”，使之陷入信用危机。