房地产众筹的科学分类方法

引言

根据不完全统计，从2014年6月至2015年8月间，国内共有20个房地产众筹项目，由知名房企或互联网巨头发起。这些项目的标的种类、参与方式和筹资规模各不相同，使得房地产众筹变得“乱花渐欲迷人眼”。传统的股权众筹、债权众筹、产品众筹和公益众筹四大类的分类方法已不再适用于房地产众筹。因此，为了研究房地产众筹的实质和探索其发展规律，我们提出了一种创新的分类方法，即“两维度四象限”分类法。

“两维度四象限”分类法

我们将房地产众筹分为两个维度：房地产企业众筹目的和众筹出资人参与诉求。根据这两个维度的不同组合，我们将房地产众筹分为四个象限，分别是融资开发型、营销推广型、开发理财型和运营理财型。这种分类方法能够准确地对所有房地产众筹项目进行分类，且不会遗漏任何一个项目。详细的分类如下：

1. 融资开发型众筹

融资开发型众筹的特点是开发商以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。融资开发型众筹又可分为定向类和非定向类两个子类。

1.1 定向类

定向类众筹面向特定合作投资者，典型案例是石家庄众美城定制。此类众筹通常在立项或拿地之前进行。为了减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位对定向拿地具有一定影响力，并且有一定数量的员工有购房需求。投资者需在拿地前支付基本全部购房款，而开发商在这一过程中仅获得管理收益。优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入。然而，如果开发商投入过低，高度依赖众筹投资，风险控制意识难以保证，风险最终就会全部转嫁给众筹参与者。

1.2 非定向类

非定向类众筹面向公众投资者，典型案例是平安好房-碧桂园众筹。此类众筹通常在项目拿地后建设前进行，为项目建设阶段提供低成本资金，降低项目负债率，并提前锁定一批购房意向人群。参与门槛较高，投资者需要在预售前支付所有房款。为规避集资建房的法律风险，开发商将众筹项目包装为保险、债券等金融产品，通过产品设计避免投资者与开发商直接接触。投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，房价折扣一般保持在年化收益率10%左右。开发商通过众筹降低融资、销售等环节的成本，并实现对购房客户的提前锁定。

2. 营销推广型众筹

营销推广型众筹的特点是开发商以项目去化为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。营销推广型众筹又可细分为预先团购式、团购式、抽奖式、彩票式和拍卖式五个子类。

2.1 预先团购式

典型案例包括平安好房-北部万科城众筹、当代北辰COCOMOMA众筹、**地产-**员工宝。此类众筹一般在项目预售前进行，参与者筹得的只是享受优惠购房资格的“期权”。只有等到项目符合房屋预售条件时，才有权行使期权，缴足房款，以优惠的价格获得房屋产权。参与门槛较高，开发商一般会承诺“基本收益率+购房优惠价格”的收益，众筹期间一般会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。

2.2 团购式

典型案例是京-东-远-洋5000元筹折扣房。此类众筹项目涉及的房产均为现房，与一般的商品促销和消费团购没有太大区别。

2.3 抽奖式

典型案例是京-东-远-洋1.1折购房。此类众筹属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动。参与门槛较低，通过抽奖可能产生的高收益回报，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。周期通常较短。未中奖的参与者既无损失也无收益。

2.4 彩票式

典型案例是京-东-远-洋11元筹首付。此类众筹属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动。参与门槛较低，通过类似彩票方式可能的高收益回报，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。周期通常较短。未中奖的参与者可能付出一定的沉没成本。

2.5 拍卖式

典型案例是**万科城100㎡全装三房众筹。此类众筹属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动。通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。参与门槛较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。周期通常较短。所有参与者均可获得收益。

3. 开发理财型众筹

开发理财型众筹的特点是开发商主要以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。目前市场上的案例并不多见，以万-达的“稳赚一号”为典型。此类众筹与REITs类似，只不过用众筹的名义来发售，降低单个投资者的投资额度，并拓宽开发建设资金来源，有助于实现开发商的轻资产运营。此类众筹要求开发商的项目从前期规划到开发建设到招商运营的一整套商业模式得到投资者的高度认可。通常门槛较高，持有期较长，一般要3年以上。由于租金、税收等制度上的缺陷，目前在国内尚无法大规模铺开。现有案例必须依靠开发商的价格折让来实现众筹的高收益，并依靠开发商的回购保证来降低投资风险。

4. 运营理财型众筹

运营理财型众筹的特点是开发商主要以项目去化为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。目前市场上案例较多，包括房宝宝-中信御园众筹、平安好房海外房产众筹、**台达国际酒店式公寓众筹和武汉绿地中心606项目众筹。此类众筹实质上是准REITs产品，通过众筹实现多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，促进销售去化，改善项目现金流。此类众筹一般的模式是，在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司进行管理运营。投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值。开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。此类众筹通常门槛较高，持有期较长，一般要2年以上。与开发理财型众筹类似，制度上的缺陷决定了运营理财型众筹模式目前在国内尚无法大规模铺开。现有案例必须依靠开发商的价格折让来实现众筹的高收益。选择优质基础资产是此类众筹成功的关键。