买房定金和订金哪个可以退

买房定金和订金的退还规定

根据法律规定，买房过程中涉及的定金和订金有不同的退还规定。定金一经确定，通常不可退还，而订金则可以要求返还。

一、定金的性质和退还规定

定金是指在买房合同中作为履行合同的保证金，具有双重担保性。如果交付定金的一方不履行债务，将失去定金；而收受定金的一方不履行债务，则应双倍返还定金。定金只有在合同履行后，才能抵作价款或者收回。

二、订金的性质和退还规定

订金可以视为预付款或诚意金，给付订金的一方如果不履行约定的债务，有权要求返还。订金的退还规定取决于双方当事人的约定，如果双方没有约定，则一般被视为预付款。即使认定为履约保证，这种保证也是单方的，只对给付方形成约束。

定金和订金的区别

1. 手段不同：定金是一种担保手段，交付定金是为了担保债务的履行，不是履行债务的行为；而订金是一种支付手段，交付订金是履行债务的行为，不能证明合同成立。

2. 退还情形不同：定金一般情况下不可退还，如果交付定金的一方违约，则另一方一般无权要求返还定金；而订金可以要求返还，如果一方违约，要么返还订金，要么折抵违约金或损害赔偿金。

3. 数额不同：定金的数额不能超过主合同标的额的20%，而订金的数额没有限制。

4. 支付方式不同：定金一般是一次性交付，而订金可以一次性付完或分期付款。

5. 法律关系不同：定金合同相对于主合同是从合同，主合同无效则定金合同也无效；而订金的约定属于主合同。

6. 功能不同：定金一经给付，起到制裁违约方和补偿守约方的作用；订金给付后，如果一方违约导致解除合同，收受订金的一方必须如数退还订金。

7. 适用范围不同：定金适用于各种合同，而订金只适用于金钱给付为一方履行债务的合同。

总之，如果开发商不退定金，购房人可以通过法律途径解决。退还定金需要符合一定条件，即合同条款达不成一致意见，另外还必须在认购书约定的期限内签订合同，并能提供证据证明这一点。购房人可以通过合同谈判记录或谈话录音等方式来证明。但如果购房人本身存在违约行为，也可以通过增加补充协议的方式达到退还定金的目的。