买房定金与订金的区别

在购买商品房、二手房时，买方支付的“定金”是一种担保形式，用于确保合同的履行。而与“定金”发音相近的“订金”，虽然含义接近，但在法律上有所区别。

定金的含义和法律后果

从字面上理解，定金意味着已经定下或者确定了的意思，是一个规范的法律概念。在房产交易中，买方履行合同后，定金可以抵作价款或者收回。如果买方不履行合同，他无权要求返还定金。而如果卖方不履行合同，他应当双倍返还定金。定金应以书面形式约定，并且不得超过主合同标准额的20%。

订金的含义和法律效力

相比之下，订金并不是一个严格的法律概念。如果卖方违约，订金无法具备定金的法律效力，也就是说无需双倍返还。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前收取的预订款性质费用，应当抵作房价款。如果合同未能订立，房地产开发企业应当返还该费用。

合同未订定金需返还吗

一般情况下，定金合同的有效性取决于主合同的有效性。如果主合同无效，定金合同也无效。然而，对于立约定金而言，情况不同。立约定金的生效是独立于主合同的，在主合同之前就已经成立。因此，主合同是否成立并不决定立约定金合同的有效性。

此外，定金的约定应当符合法律规定的限额。根据《担保法》和最高人民法院的解释，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。如果约定的定金超过了这个限额，超过部分将不被法院支持。