探讨贵州物业纠纷主体及其影响

贵州物业纠纷的主体：业主委员会与物业公司

1、业主委员会的成立标准

业主委员会是由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成的组织，其目的是代表和维护产权人和使用人的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。业主委员会的成立应符合以下标准：

• 在房地产行政管理部门指导下成立；
• 由业主大会选举产生，其成员不得在物业管理公司中兼职；
• 业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数众多的，应按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会；
• 业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过；
• 首次业主大会选举产生的业主委员会，应按照《物业管理条例》的规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。

2、业主委员会的诉讼主体资格的确定

对于依法成立的业主委员会的诉讼主体资格，有观点认为，业主委员会不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。然而，我们认为此种意见不妥。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会具备一定的民事权利和行为能力，可以对外签订聘用合同。虽然业主委员会不是法人，但其属于依法成立的自治管理组织，应被视为《民事诉讼法》第49条所规定的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。业主委员会可在以下情形下作为诉讼主体参加诉讼：

1. 物业管理公司违反合同约定损害业主公共权益；
2. 业主大会决定提前解除物业管理合同，物业管理公司拒绝退出；
3. 物业管理合同终止时，物业管理公司拒绝将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会；
4. 其他损害全体业主公共权益的情形。

此外，物业使用人在与物业管理公司签订物业管理合同、接受物业服务、交纳物业服务费用等情形下，也可以作为诉讼主体。在某些情况下，业主还可以被列为共同被告。

一旦发生物业纠纷，纠纷标的应满足以下条件：首先，该物业已与业主签订了财产合同；其次，业主已接受物业服务，也是争议的标的；最后，如果业主已经支付了物业费，也符合主体资格。