房屋买卖不破租赁房租归谁所有?

房屋买卖不破租赁原则及其适用范围

在房屋买卖过程中，租赁房屋的所有权变动不会影响租赁合同的效力。这一原则被称为“买卖不破租赁”，其目的是保护承租人的权益。然而，原出租人在房屋产权变更前仍有权追究承租人在此之前的违约行为。根据现行法律，房屋产权变更后，原房屋出租人仍可以依据有效的租赁合同主张追索租金和解除合同的权利。

房屋买卖不破租赁原则下的房租归属

根据买卖不破租赁原则，在房屋买卖过程中，产生的房租费用归新房东所有。一旦房屋完成过户登记并转移所有权，新房东即成为房屋的合法所有权人。尽管买卖不破租赁原则对此有限制，但并不妨碍新房东向承租人收取房租。

房屋买卖不破租赁的四种例外情况

1. 动产租赁的限制适用：根据历史条件和各国法律规定，买卖不破租赁原则不适用于动产租赁。

2. 在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》的解释，抵押人将已抵押的财产出租时，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

3. 在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用：查封是人民法院执行人员为实现债权而对财产采取的措施，被查封的财产处分行为无效。

4. 破产财产处理过程中的限制适用：在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或土地签订的租赁合同，一般应限制适用买卖不破租赁原则。

综上所述，买卖不破租赁原则指的是在房屋租赁发生后，房屋买卖交易才发生的情况。之前签订的租赁合同对买受人具有约束力，但租赁合同的所有权人已发生变更。尽管受买卖不破租赁原则的限制，新的房屋所有权人仍有权向承租人收取房租。