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土地使用权的定义和分类

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。

农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。

宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。

建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。

根据《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。

土地使用权的获取方式

土地使用权的获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。

一、以出让方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。

3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。

(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权

A.土地招标

招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

在招标出让中，土地主管部门根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记。投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本、法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。评标委员会按照评标标准对企业提交的投标文件进行评审，并在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。

B.土地拍卖

拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。

C.土地挂牌

挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应将挂牌宗地的相关信息在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应按照要求填写竟买报价单，在挂牌期限内可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人，并且其报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件，挂牌成交；如果在挂牌期限内有两个或两个以上竟买人报价，报价最高者为竞得人；如果报价相同，则先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外。如果在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。竟买人确定后，挂牌人应向竟买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应根据《挂牌成交确认书》约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。