商品房买卖合同纠纷疑难问题
点击数：21 更新时间：2024-12-22
1. 商品房买卖标的的变化。过去商品房买卖合同的标的主要是毛坯房，但近年来精装修房越来越多，商品房的质量扩展到美观性和安全性。交付标准以及质量合格标准相应发生变化，对违约的认定也有所不同。
2. 出现商品房与物业服务的混合合同。在商品房买卖合同中约定了供暖、小区管理等物业服务，因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。
3. 售后包租等新的销售方式逐渐增多。售后包租由于事先收取房款，其后经常出现租金难以支付的情况，容易引发群体性的拖欠租金纠纷。
4. 商品房委托代理销售合同纠纷增多。除开发商自行销售和商品房包销外，商品房代销的形式较为普遍，对于代理销售计费标准的认定、违约责任的判断亦不统一。
1. 房价上涨引起开发商效率违约纠纷。在房价快速上升的时期，开发商为多赚取利润，往往以各种理由解除或终止与购房人的买卖合同，甚至以愿意承担违约金的方式主动违约。
2. 房价下降引发的购房人解除合同纠纷。在房价进入负增长的时期，商品房买卖合同领域显现"退房潮"现象，出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等状况，而开发商要求继续履行合同并主张违约责任。
1. 房地产调控政策影响合同的履行。因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行，购房人要求解除合同，出卖人主张违约责任。
2. 借名购房等规避调控政策的情形增多。购房人由于属于限购或限贷群体不能购买房屋，通过借用他人的名义购买房屋，而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。
3. 因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成，购房人拒付或要求退还中介费纠纷。此外，房产中介公司为了招揽业务，多赚佣金，提供诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议，规避房产新政引发纠纷。
《商品房买卖合同司法解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,实践中有疑问的是:《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可?
司法实践对此问题态度不一，我们认为：成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。无需13项内容全部具备。
理由如下：
1. 合同法司法解释明确了合同的必备要件。《合同法》解释(二)规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。合同欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确定。
2. 商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现。
3. 具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。
《商品房买卖合同司法解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任,该规定与2013年新修订的《消费者权益保护法》的3倍罚金的规定并不一致。由此产生的问题是,《商品房买卖合同司法解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调?焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。
我们认为,在商品房买卖合同领域,考虑到标的额较大。如果适用3倍赔偿对开发商要求过苛。可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,继续沿用《商品房买卖合同司法解释》第9条的规定。
《商品房买卖合同司法解释》第11条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险以交付使用时点为转折点。该条制定时我国尚未颁布物权法。因此,《商品房买卖合同司法解释》第11条的规定在《物权法》已经出台以及房屋登记制度已经建立的情况下,已经不符合现行法律的规定。而且《合同法》第142条也做出了风险承担的规定。
由于物权法采纳了物权变动登记生效主义。此处的交付应理解为物权登记变动,而非占有的转移,房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点。这样既有利于维护不动产登记的公示公信效力。也有利于出卖人有效控制风险。防止大量逾期办证情形的出现。
《商品房买卖合同司法解释》规范了商品房买卖合同的订立、履行、违约责任等各个环节,但随着商品房买卖实践的不断发展。很多情形无法为现有条文所涵盖。需要更为精细的规定予以补充完善。
1. 关于商品房预售合同的效力问题。《商品房买卖合同司法解释》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。实践中出现出卖人未取得商品房预售许可证，但在起诉前已从期房转化为现房。此时商品房预售合同效力如何认定?我们认为,在商品房转化为现房后。已经具备交付业主使用的条件。商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。因此商品房买卖合同应当认定有效。以促进市场流通并维护诚信交易。
2. 关于房屋质量瑕疵的问题。《商品房买卖合同司法解释》第13条规定:交付使用的房屋存在质量问题。在保修期内。出卖人应当承担修复责任。实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批,并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件,因此不应承担责任。我们认为,交付的房屋虽然经过有关行改管理部门审批，符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。
3. 关于房屋面积误差问题。一是因测量标准变化引起的商品房实测面积与约定面积不符的处理。实践中出现,因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商品房结算面积与房屋实测面积不符,此时是以约定的面积还是以实测的面积为准?我们认为：如果当事人明确约定最终的结算面积不以实测面积为准。而以合同约定的面积为准，系当事人对风险的自我判断。其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积(即暂测面积)可能与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异。当事人基于自身的商业判断所为的约定，应当得到诚信地遵循。
二是面积不符时鉴定资料的提供问题。实践中如何判断面积不符,房屋买受人测量认为房屋面积短少，请求法院对房屋面积进行测量鉴定;出卖人主张面积相符,拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的,如何处理?我们认为：因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题，常人一般难以解决。出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务。如其拒不提供，则可以推定买受人的主张成立。
三是按套计价出现面积误差的处理。商品房买卖合同约定按套计价的。若实际面积小于约定面积。合同未对面积误差作出约定,房屋买受人提出解除合同或返还误差面积的房价款的,应否支持?我们认为,在现房销售的场合，如果开发商能够举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察，购房者自愿签订合同的，可以认定按套计价约定有效。否则不应认定该约定的效力。在期房销售的场合，由于购房者对期房的考察和了解只能通过图纸进行,应视为约定不明,适用《商品房买卖司法解释》第14条的规定处理。
4. 关于商品房买卖合同解除问题。实践中的问题是买受人迟延支付购房款，出卖人有权解除合同但没有行使解除权，后以行为方式与违约方继续履行合同，其后请求解除合同的,应否支持?我们认为,在迟延付款情形,合同解除条件成就,出卖人有权解除商品房买卖合同，将收取的房款退还买受人。但出卖人其后接受买受人的继续履行合同的行为。应视为对合同解除权的放弃，出卖人不得再要求解除商品房买卖合同。
按照《物权法》的规定，商品房买卖中房屋所有权的变动在登记时发生转移，实践中在以商品房为执行标的物的执行异议之诉中，根据2005年施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称“《查扣冻规定》”)第17条规定，未办理过户登记的债权获得了排除执行的权利。根据该条规定，被执行人将应当办理过户登记但没有办理的财产出卖给第三人，如果第三人符合已经支付全部价款、实际占有和第三人无过错三个条件，即可以排除执行。该规定与《物权法》的规定不一致，这就导致在执行异议之诉审查中对商品房权属的认定与一般商品房买卖合同案件中判断标准不一致，实践中的应注意以下几个问题：
1. 执行异议之诉中购房人的权利保护问题。执行异议之诉是2007年民事诉讼法修订新增加的规定。实践中申请执行人查封被执行人的商品房，第三人依据《查扣冻规定》第17条的规定,主张其已经付清全款并实际占有,且未办理过户无过错而排除执行。在执行部门裁定支持其请求后，申请执行人可以据此提起执行异议之诉。此时法院需进行实体审查,如果符合《查扣冻规定》第17条的要件,则驳回申请执行人的请求,而非依据《物权法》规定予以处理。
2. 《查扣冻规定》第17条要件的理解问题。
关于已经支付全部价款的认定。实践中存在开发商与买房人约定按揭贷款,支付了全部首付款。后非因买受人的原因导致按揭货款没有办理完毕。此时商品房被查封的,是否适用《查扣冻规定》第17条的规定?我们认为,《查扣冻规定》第17条是对《物权法》规定的物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存利益,对已经付清全部价款的要件应当严格适用。尚未付清的不应适用该规定。
关于实际占有的认定。购房人没有现实占有，而是与开发商签订租赁协议,由开发商返租的。能否认定为实际占有?我们认为,对实际占有的要件可以适当放宽,既包括现实占有，也包括占有改定。开发商与购房人签订返租协议或委托装潢协议的,均可认定为实际占有。关于第三人无过错的认定，应当区分不同的类型分别认定。第三人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的，可以认定其无过错。如果第三人为规避法律、行政法规规定或者逃避债务,故意将财产登记在被执行人名下的,或者在合理期限内未积极行使办理过户登记手续的,应当认定其具有过错。
1. 房地产新政对合同履行的影响。房地产新政中提出了限购、限贷的举措,对于已经订立预约合同尚未正式签订商品房买卖合同,或者已经签订商品房买卖合同因限购无法办理房屋所有权转移登记。或者因限货无法办理按揭贷款的。当事人是否可以请求解除合同?
我们认为,此时应重点审查当事人对房地产新政的后果是否有所预见。房地产调控政策自2010年初以来一直延续,当事人对调控政篥的发展方向应当有所判断。双方在合同中对新政的后果予以安排的,应当予以承认。如果双方在合同中对新政没有条款安排的。当事人能够预见的。不构成情势变更。如果当事人对政策的出台或变化无法预见,导致交易基础丧失的。应当适用情势变更。比如限购人群的进一步扩大、税收的大幅变化等。
当然,合同受房地产新政的影响应当发生在合同正常履行过程中。如果因合同一方迟延履行合同义务后遇新政调整,则应由违约方承担责任。
2. 关于规避房地产新政的行为性质认定问题。
一是借名购房。购房人由于属于限购或限贷人群，通过借用他人的名义购买房屋。实践中出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的纠纷。也出现因拖欠贷款导致银行起诉名义购房人要求偿还贷款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的纠纷。
在购房交易中，为了维护交易的安全，保护善意交易方的利益，我们建议将名义购房人作为合同主体。如果交易相对人基于欺诈主张解除合同并赔偿损失，我们应该支持这种做法。然而，如果实际购房人要求确认房屋归其所有，除非政策允许其取得产权，否则不应予以支持。这样可以打击规避调控政策的不诚信行为，维护房地产调控政策的效果。
买卖双方通过签订虚假的民间借货合同，合同中约定以房抵债，实际上是房屋买卖。为了规避限购和税收，双方通过法院诉讼或签订和解协议申请法院确认的方式进行交易。然而，我们认为，如果当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中达成以房抵债协议，但未履行物的交付行为，法院不应出具调解书予以确认。相反，应按原债的关系进行审查和处理，以防止虚假诉讼的发生。
在实践中，卖方往往约定房价净得，而将营业税等税收都约定由买方承担。为了减少缴纳的税款，买方会在真实的房屋买卖合同之外，签订另一份用于网签的合同，通过降低交易价格达到避税的目的。然而，在合同履行后，双方可能因合同真实性和房屋价格产生纠纷。我们认为，为了避税而签订的网签合同属于双方共同虚伪的意思表示，应认定为无效，以实际履行的房屋买卖合同为准。同时，由于这种行为违反了国家税收规定，建议相关机关予以处罚。
在房地产调控措施实施期间，如果合同一方当事人伪造相关资料签订商品房买卖合同，导致信贷机构不予贷款或相关部门不予办理产权过户手续，合同相对人可以请求撤销或解除合同，并要求对方支付违约金或赔偿损失。
由于房地产调控政策的出台，导致商品房买卖合同无法履行。中介机构以已经促成购房者与出卖人签订房屋买卖合同，居间行为已经完成为由要求支付中介费。对于居间报酬，我们认为不应支持。然而，居间人为居间活动支付的合理费用，应当可以支持。
此外，房产中介公司为了招揽业务，多赚取佣金，可能会帮助房屋买卖双方签订阴阳合同，或者提供诸如假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议，以规避房产新政。对于这种恶意促成买卖双方订立合同的行为，如果房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，不应支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应当根据当事人的过错程度处理。
在企业资金紧张时，往往会通过名为商品房买卖实为借贷的方式求助于民间资本。然而，当借款到期后，借款人既不归还借款本息，也不愿将房产过户给出借人。出借人根据商品房买卖协议要求履行过户手续，借款人主张确认商品房买卖合同无效。对于这种纠纷，事实认定成为审判中的难点。
出借人采用这种方式的目的是规避相关法律规定，将借款协议与商品房买卖协议分别独立签订，且两份协议内容及文字表述上无法看出两者的关联性。因此，从表面证据看，很难区分双方究竟是借贷关系抑或房屋买卖关系。然而，根据其他证据进行综合判断是必要的。例如，是否存在回购协议、购房首付款由谁支付、房贷月供由谁承担等。
在认定构成名为商品房买卖实为借贷担保后，对商品房买卖合同的效力如何认定实践中存在争议。我们认为，双方签订商品房买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保，因此商品房买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式。该合同虽已成立，但属于借款人与出借人在债务履行期届满前变相约定将担保财产归出借人所有的无效合同。因此，仍应按照借贷合同关系予以处理。
房屋回购条款是指在商品房买卖交易中，当购房人无力偿还银行贷款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并回购买卖商品房的约定。在实践中，对房屋回购的性质存在三种观点。
我们认为，回购担保是一种多方以合同条款约定的关联性担保，指债权人与回购人约定在债务人未能按约履行债务时，由回购人向债权人支付约定的对价，债权人将合同债权及其项下的权利转移给回购人的一种担保形式。回购担保属于一种新类型的非典型担保，虽然我国法律中没有明确规定，但在实践中已被广泛运用到汽车、房屋等交易活动中，因此可以承认其效力，根据回购条款的约定予以处理。
然而，在认定回购价格时，如果合同有约定，应按照约定处理。如果合同没有约定，应按照市场价格回购。在房价上涨的情况下，按照市场价回购后，回购人可以以市场价再行出售，对其利益并无损害。而对于买受人而言，根据合同法的规定，房价上涨产生的收益应归属于买受人。因此，按照市场价回购对买受人更加公平。另外，在房价下跌的情况下，按照市场价回购也符合法律的规定。
商品房委托代理销售合同属于委托合同，根据合同法的规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同。然而，在商品房委托代理销售中，受托人往往已经开始了销售处、销售广告等的设计与宣传工作，已经投入了大量的人力和物力来开拓市场、联系客户。基于风险的分担，应当允许双方以约定排除委托人的任意解除权。
根据《商品房销售管理办法》的规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。然而，如果双方当事人在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价款，这种约定应当认定为有效。因为双方对溢价奖励的约定是真实的，不违反法律和行政法规，也不损害社会公共利益和第三人利益。
然而，对于超过成交价格3%的标准，超过部分是否应该支持，我们认为《关于房地产中介服务收费的通知》的规定属于管理性规范，不属于法律和行政法规，因此不影响合同的效力。
在商品房委托代理销售合同解除后，受托人主张可得利益的处理存在争议。我们认为，如果可得利益可以通过现有条件确定，具有确定性，应予以支持。如果无法具体确定，不应予以支持。
在实践中，商铺的经营者为筹集资金，将商铺的长期使用权以优惠的价格出售给他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益。然而，商铺房产仍登记在经营者名下。对于商铺长期使用权购买合同的有效性，我们认为这种协议属于保留所有权出售使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非违反法律禁止的行为，应认定为有效。然而，买受人只能主张损害赔偿，不能对抗所有人，如果所有权人解除合同导致合同无法履行。
售后包租是开发商为了促进销售而与买受人约定的一种方式，即在商品房出售后的一定期限内，由开发商以代理出租的方式进行出租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。然而，我们认为该规定属于管理性规定，不影响售后包租行为的效力。在实践中，需要区分售后包租与借贷融资的关系。如果售后包租不具备房产销售的真实内容或以房产销售为主要目的，应认定为借贷融资关系，而非商品房买卖合同关系。根据相关法律规定，这种行为可能构成非法吸收公众存款罪。
在实践中，有些人通过虚构商品房买卖合同的方式套取银行货款。这些人与开发商假意签订预售合同，以商品房买受人享有的低息房货政策帮助开发商向银行等金融机构融资借贷。然而，这种行为是脱法行为，以合法形式掩盖非法目的。因此，商品房预售合同应被认定为无效。