房屋租赁合同非法转租的判决书

原告冯XX，男

委托代理人林XX，曾X，广东XX律师事务所律师。

被告谢XX,女，略。

委托代理人赵小兔，北京市XX律师事务所东莞分所律师。

委托代理人曾XX，北京市XX律师事务所东莞分所实习律师。

原告冯XX诉被告谢XX租赁合同一案，本院受理后，依法由审判员彭XX适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯XX及委托代理人林XX，曾XX，被告委托代理人赵小兔，曾XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2005年9月28日，原告与广州市XX实业有限公司签订《经营场地租赁合同》及《市场管理协议书》，2006年8月18日，原告与广州市XX实业有限公司重新签订《经营场地租赁合同》及《市场管理协议书》，约定广州市XX实业有限公司将位于广州市站西路57号六，十号一层1003铺出租给原告。2006年1月23日，原告与被告签订《铺位租用合同书》，将讼争商铺转租给被告。2007年2月，原告因经营运作需要，要求解除《铺位租用合同书》，收回商铺，同时赔偿被告损失，但被告拒不退回商铺。2007年3月16日，广州XX休闲服饰批发商城-管理处向原告发出《警告函》，称原告违反《经营场地租赁合同》的约定将商铺转租给第三者，该《铺位租用合同书》被视为无效，要求原告通知被告于2007年3月20日前迁出商铺，并由原告接手经营。2007年3月19日，原告根据广州XX休闲服饰批发商城-管理处的《警告函》委托律师向被告发出律师函，确认双方签订的《铺位租用合同书》无效，要求被告退回商铺，同时由原告向被告返还之前收取的押金53600元，双方互不承担其他法律责任。但是，被告至今一直未向原告退回商铺。原告没有经广州市XX实业有限公司同意将商铺转租给被告，所签订的《铺位租用合同书》，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《城市房屋租赁管理办法》第二十条，二十八条的强制性规定，事后也未获得广州市XX实业有限公司追认，属无效合同。故请求认定原，被告签订《铺位租用合同书》无效：被告迁出广州市站西路57号六，十号楼XX休闲服饰批发商城一层1003铺。假如法院确认《铺位租用合同书》有效，则由于被告非法利用原告的营业执照进行经营，以及被告利用其东莞营业执照在讼争商铺进行经营，根据《铺位租用合同书》第四条的规定，变更诉讼请求为解除《铺位租用合同书》，被告将商铺交还给原告。

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：一，原，被告签订《租赁合同》时，意思表示真实，该合同并没有我国合同法规定的合同无效的情形，故合法有效。二，原告主张合同无效的理由之一是“XX公司管理处的《警告函》”，但《警告函》的发出者是“广州XX休闲阴饰批发商城-管理处”，并不是出租方“广州市XX实业有限公司”，没有证据显示其取得出租方授权，因此其无权就租赁合同一事发函。我方提供的证据《装修施工许可证》显示，原告准备对讼争铺位已经转租的事实，且同意次承租人进行装修，广州市XX实业有限公司还收取了被告拆天花的押金1000元。广州市XX实业有限公司如果认为原告的转租行为侵犯了其权益，可以依据《合同法》以及双方的约定，解除原租赁合同，解除原租赁合同以后，转租合同仍然有效，只不过承租人不能再提供租赁物，合同因履得不能而将被终止，承租人要对次承租人承担违约责任。三，《城市房屋租赁管理办法》的发布者是建设部，不属于行政法规，只能属于部门的规章。《城市房屋租赁管理办法》第二十七条的规定不是强制性规定，只是一种规范性或示范性的规定。四，原、被告签订的租赁合同行为，并非合同法第五十一条规定处分行为，不能适用该条规定。五，原告提起该诉讼，是为了达到其不可告人的目的，即获得更多的经济利益，属于滥用诉权的行为。六，原告从广州市XX实业有限公司承租来的商铺，每月租金为5748元，而转租给被告后，租金即为26800元，其获得巨大的经济利益，原告的合法权益并未受到侵犯。七，《铺位租用合同书》已约定原告不得以任何借口收回铺位，因此在没有出现法律明确规定的情形下，原告无权要求解除合同。八，原告要求解除合同既无约定解除权，也没有法定解除权。

经审理查明：广州市XX实业有限公司(甲方，出租方)与冯XX(乙方，承租方)于2005年9月28日签订《经营场地租赁合同》，合同其中约定：甲方将广州市白云区站西路57号六，十号楼壹层楼1003，建筑面积为47。9平方米商铺经乙方作经营服装使用;第二条租赁期限从2005年1月18日至2011年5月15日止;第三条1，租赁期内(合同期的第一个月内)，乙方必须向当地工商，税务部门申领营业执照，税务登记证等相关证照，并按规定的范围管理费，税费等费用;如有违反，本公司有权收回商铺，另行出租;第六条：租赁期间，乙方未甲方同意，不得将场地的全部或部分出借或转租给第三方，否则甲方有权解除合同，乙方所交押金作为违约金不予退还;乙方对其承租的商铺在经甲方同意情况下可转租(让)，有关手续由甲方负责办理，乙方须向甲方支付转租(让)手续费1000元/间。同日广州市XX实业有限公司(为甲方)与冯XX(为乙方)签订《市场管理协议书》，《管理暂行规定》(附件一，二)，其中标明甲方通讯地址为广州市白云区站西路57号6号楼，10号楼广州市XX实业有限公司商城-管理处。2006年8月18日，广州市XX实业有限公司(为甲方)与冯XX(为乙方)签订了《经营场地租赁合同》，《市场管理协议书》，《管理暂行规定》(附件一，二)，其中约定甲方将广州市白云区站西路57号六，十号楼壹层楼1003室，建筑面积为47。9平方米商铺经乙方作经营服装使用，租赁期限从2006年8月18日至2011年5月15日止。

2006年1月23日，原告冯XX(为甲方)与谢XX(为乙方)签订《铺位租用合同书》，合同其中约定：一，甲方现将广州市站西路XX大厦区1003号给乙方使用，租期由按2006年2月12日至2009年2月10日止;二，每月租金甲方收人民币右下角注明，水费，电费，电话费均由乙方负责;租金每月一至十号前交付;三，甲，乙双方签合同时，乙方要付押金人民币53600元，。乙方如拖欠租金十天不能交付或中途退租，甲方有权以乙方违约收回铺位，其押金不得退回，甲方对乙方不需补偿任何经济损失，在合同期内，甲方不得以任何借口收回此铺，如需收回要双方同意;如甲方未到期限收回铺位，要赔偿乙方双倍押金;四，若有自然灾害造成乙方的损失以及集体收回此铺位导致乙方不能经营，甲方只归还押金给乙方，而不负责乙方的损失。此铺位中租经乙方经营时装，乙方不能利用此铺位进行违法活动，否则一切活动以及刑事责任全部由乙方单方面承担;同时，乙方在经营期所发生的债权债务与甲方无关，甲方不负任何责任;五，乙方要做好防火工作，电线不能乱拉乱接，如需动用电源要由要作人员办理;在租期内乙方不能随意，转租，如需转租要经甲方同意;六，乙方在经营时必须严格遵守商场管理规定，在合同期内双方不能随意加租或减租，否则按违约处理;乙方要爱护甲方物业财产，如乙方因人违事故(包括电源引起)而导致铺位毁要按价偿甲方;七，租约期满，乙方要交清所有费用，甲方将押金如数退回给乙方，一切装修间隔入墙固定物件迁出时不能拆回搬走，全部归甲方所有，如乙方要继续经营可优先续约，租期，租金协商另定;八，合同期为三年，第一年(即为2006年2月11日至2007年2月10日止，每月租金为26800元，2007年2月11日起29800元人民币，2008年2月11日起33800元人民币)。签订合同后，原告依约将商铺交付给被告使用，并且原告提供了解经营者为原告的《个体工商户营业执照》，《税务登记证》给被告经营使用。

原告分别于2007年2月9日，3月9日发函给被告，以原告收回铺位自用为由，要求收回铺位。同年3月10日被告委托北京王玉梅律师事务所东莞分所发函给原告，提出或继续执行合同，或退回被告多交押金或租金并承担相当于双倍押金额的赔偿责任，以求得合理解除合同效力。同年3月3日原告复函给被告，要求被告于3月3日先行迁出铺位交还给原告。原告于同年3月19日委托广东智洋律师事务所向被告发出《关于解<铺位租用合同书>的律师函》。现讼争商铺由被告使用。

2007年5月17日原告向广州市白云区公证处申请办理保全证据公证。广州市白云区公证处于2007年5月18日作出了(2007)穗白内民证字第1509号《公证书》，内容：根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员与公证员助理罗XX于2007年5月17日下午来到广州市站西路XX大厦首层1003“XX服饰”店铺，对潘静向铺购买衣服的过程进行了监督和勘查，制作了《公证现场勘查记录》1份，现场取得了《出货单》1张，并对“XX大厦”的招牌及所购物品拍摄了照片各1张;上述行为结束后，本处对于上述所购物及所取得的《出货单》1张作了封存。公证书所附的《出货单》标注：XX服饰有限公司，地址：广州市站西路XX大厦1楼1003档。原告以此证明被告在广州市站西路57号六，十号楼壹层楼1003号商铺从事非法经营活动。

庭审中，原告提供了广州XX休闲服饰批发商城-管理处于2007年3月16日发给原告的《警告函》：本公司在本月13日从阁下与谢XX就以上铺位的争议中得知你将此铺转租于第三者;依据本公司与阁下签定之“经营场地租赁合同”当中第六点，阁下不应将此铺的全部或部份出借或转租经第三方;故此阁下与任何第三方所签定之约均被视作无效，请阁下自行通知现行在该铺位内之第三方经营者3月20日或之前迁出该铺，并由阁下接手进场经营该铺;否则我司可自行断电或对该铺采取其他强制停业措施。被告提供了广州XX休闲服饰批发商城-管理处出具的《广州市XX休闲服饰品牌商贸大厦装修施工许可证》，其中内容：经我商厦管理处研究同意彭焕枝(铺主)对其商铺(1003铺)进行室内装修，施工日期为2006年2月7日至2006年2月16日;施工单位XX，施工负责人龙新。另被告提交了经营者为被告的《个体工商户营业执照》复印件，该执照反映字号名称为东莞市虎门XX服装店，经营场所东莞市虎门镇仁德街99号。

本院认为：租赁合同是转移财产使用，收益权利的合同，是以承租人一方取得承租物的使用收益为目的，仅转移标的物的使用收益权，不转移物的所有权，因而承租人有否经出租人同意转租，不影响转租合同的效力。如果原告未经原出租方广州市XX实业有限公司同意擅自转租，属原告违反其与广州市XX实业有限公司的约定，不影响原、被告签订的《铺位租用合用书》的效力。现原告以没有经广州市XX实业有限公司同意将商铺转租给被告为由，要求确认原，被告所签订的《铺位租用合同书》无效及要求被告交还商铺理由不成立，本院不予支持。原、被告签订的《铺位租用合同书》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律，行政法规的强制性规定，均为真实有效，双方均应自觉履行。

合同法第九十三条和九十四条规定当事人协商一致，或者有其他违法行为致使不能实现合同目的，均可以解除合同。按此，原告提出解除合同必须符合上述约定解除或法定解除的条件。首先原、被告约定的解除权为被告拖欠租金10天不能交付或中途退租，原告有权解除合同，现原告提出解除合同不符合该约定。另双方约定被告不能利用此铺进行违法活动，否则一切活动以及刑事责任全部由被告单方面承担，该约定不属于解除权约定。此外原告提出被告非法利用原告的营业执照进行经营，以及被告利用其东莞营业执照在讼争商铺进行经营，则属行政主管部门处理范围，不属法院调处范围。因此原告要求解除合同及返还商铺的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款规定，判决如下：

驳回原告冯XX的全部诉讼请求。

本案受理费50元(该费原告起诉时已预交)由原告负担。

如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起30日内，被告可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉关次日起7日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员彭XX

二00七年七月十一日

(法院印)

本件与原件核对无异

书记员梁XX