涉外租房需要注意什么

一、主体调查

1、权利人资格调查

承租方可通过查验房产证及相关身份证件来确认出租方是否有出租资格。若出租方非房屋权利人，承租方需取得权利人书面同意转租的证明，以避免转租合同被解除的风险。

2、机构真实性调查

若承租方为外国机构或组织，出租方可到工商部门或相关部门核实该机构或组织的真实性，以防签订合同时与虚假机构签约，导致合同目的落空及其他机会成本的损失。

二、客体调查

1、房屋用途调查

承租方应根据租赁房屋的目的，调查房屋的用途和土地用途。若非居住使用，需确保承租的房屋为商业性用房，土地用途为非住宅性质。否则，无法办理营业执照，无法实现合同目的。

2、房屋抵押情况调查

建议承租方到房地产交易中心了解房屋是否存在抵押、典当等情况，最好避免承租这些所有权设限的房屋。

3、租赁登记信息调查

需查清房屋是否已存在租赁登记信息。若已登记，将导致新租赁合同无法办理登记手续，影响新承租人的营业执照办理，最终影响合同目的的实现。

三、涉外一方的身份问题

张先生在网上将位于浦东某小区的房子出租给了一位外国租客。但在交房租时，发现租客没有提供身份证件和工作单位信息。为避免类似情况，建议在签订租赁合同时，双方应复制并保留彼此的身份证明材料，并办理租赁合同登记。对于个人承租方，应查验复制其护照和签证，并确保允许其在国内居留的时间长于或等于租赁期限。对于企业承租方，最好查验并保留经公证或认证的企业登记注册证明、营业执照等。此外，建议尽可能了解承租方的工作单位和地址，以便在必要时联系催款或寻找承租人。

四、涉外一方名称或姓名问题

在签订涉外租赁合同时，建议使用涉外一方的中文译音名称或姓名。若涉外一方有中文名称或姓名，最好使用该名称或姓名，以便合同登记备案工作顺利进行。

五、装饰装修问题

由于涉外租赁期限较长，承租方往往希望按照自己的习俗、喜好、风格进行装饰装修。建议在取得出租方同意后进行装修，符合《合同法》第232条的规定。同时，装修标准、方案、图纸等也需经出租方同意，并在合同中明确约定。对于租期届满后的装修处理，建议明确约定恢复原状或折价补偿等方式。对于经营商铺的承租方，建议在合同中约定“免租金装修期”，明确装修期的起止时间和免除支付的费用等。

六、合同文本语种问题

若合同采用两种以上文字订立，双方当事人最好约定不同语种的文本具有同等效力，且推定各文本使用的词句具有相同含义。若各文本使用的词句不一致，建议约定解释标准和方法，或约定以某一语种文本为准。

七、合同登记备案问题

王先生先将房屋租给了赵小姐，后来又将房屋租给了一位外国人。外国人要求王先生办理租赁合同登记备案并入住。赵小姐得知后要求外国人搬走，但外国人拒绝。为避免类似纠纷，建议在签订合同时办理租赁合同登记备案，以确保合同的有效性和权益的保护。