未在交易中心进行登记的租赁合同是否有效
点击数:16 更新时间:2023-12-30
做生意或者是投资很多人都会选择租商铺做生意,租赁商铺的租金是很昂贵的,特别是在一些繁华的地段,未在交易中心进行登记的租赁合同是否有效,接下来由的小编为大家整理了一些关于这方面的知识,欢迎大家阅读!
未在交易中心进行登记的租赁合同是否有效
一、根据合同法规定,登记与合同有效性无直接关系
根据《合同法》的规定,合同的有效性与登记与否无直接关系,只与合同的内容相关。合同无效的情形包括:
- 违反法律规定的合同无效;
- 无民事行为能力人签订的合同无效;限制民事行为能力人签署的属于自己能力范围之外的合同,未经法定代理人的追认无效;
- 恶意串通侵犯他人权益的合同;
- 以合法形式掩盖非法目的的合同。
二、买家支付的税费
买家在商铺买卖过程中需要支付以下税费:
- 房地产交易手续费:普通住宅为每平方米5元,非普通住宅为每平方米11元;
- 房屋登记费:每本550元(每增加一本证书按每本10元收取工本费);
- 权证印花税:每本5元;
- 印花税:交易价(或评估价)的0.05%;
- 契税:交易价(或评估价)的3%。
三、卖家支付的税费
卖家在商铺出售过程中,不论年限,都需要支付以下税费:
- 房地产交易手续费:每平方米3元;
- 印花税:房屋产价的0.05%;
- 土地增值税:
- a、可提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金)×适用税率;
- b、不能提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
- 个人所得税:据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%。
- 营业税及附加税:
- a、可提供上手购房发票的,为(转让收入-上手发票价)×5.5%;
- b、不能提供上手购房发票的,为转让收入×5.5%;
- c、税费为差额的5.56%。
- 土地出让金:
- 商业用途用房,按其网格点基准地价的35%计收;
- 商业路线价区段路的商业临街宗地,加收路线价的10%;
- 办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
- 土地出让金契税:按本次征收土地出让金价款的3%征收。
四、未登记的租赁合同的效力
1、如果租赁合同在合同中约定以办理登记备案手续为合同生效条件,那么该合同只有在办理了相关手续后才能生效。但有例外情况,即合同一方已经履行主要义务,对方予以接受,则租赁合同仍然有效。
2、如果租赁合同本身没有约定以办理登记备案手续为合同生效条件,而合同一方只是以未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由主张合同无效,那么这种主张不能成立,租赁合同仍然有效。
例如,《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定了应当向房产管理部门登记备案,但该条款并没有规定不办理登记即为租赁合同无效,因此该条规定不能影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第九条对合同登记与效力之间的关系进行了明确规定。
3、如果租赁合同已经备案登记,则在主张优先购买权时可以对抗其他购买人。但如果租赁合同未经登记,则承租人不能对抗已办理了买卖登记手续的购买人。