签订租赁合同需注意的细节问题

1. 核对当事人身份

在确认出租人和承租人符合出租房屋的资格和条件后，律师应核对双方当事人的身份。对于个人，要审核其身份证、护照、港澳居民往来内地通行证或居民来往大陆通行证；对于企业或其他组织，要审核其登记注册证明、法定代表人身份证明以及签约代表的授权委托证明。如果涉及境外企业或其他组织，上述证明还需经过公正或认证。

2. 委托出租

如果房屋所有人委托他人出租房屋，房屋所有人应提供授权委托书，并与受托人签订房屋出租合同。

3. 代理出租

如果代理人代理出租，代理人应向承租人提供房屋所有人委托代理出租的授权证明。如果代理人代收租金，还需提供相关的委托文件。

4. 租赁合同的要点

律师应提醒租赁当事人可以使用租赁合同示范文本，或者参照示范文本自行拟订合同条款。自行拟订的合同不得包含免除提供方法定责任、加重对方责任或排除对方权利的内容。自行拟订的合同应包含以下主要内容：(1) 租赁当事人的姓名或名称、住所；(2) 房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；(3) 房屋用途；(4) 房屋交付日期；(5) 租赁期限；(6) 租金数额、支付方式和期限；(7) 房屋使用要求和维修责任；(8) 房屋返还时的状态；(9) 转租的约定；(10) 变更和解除合同的条件；(11) 违约责任；(12) 争议的解决方式；(13) 租赁当事人约定的其他内容。

5. 审查关键条款

律师应审查租赁合同的关键条款，包括：(1) 租赁面积的计算方法，核实其是否与房地产权证上登记的面积或法定检测部门检测的面积一致；(2) 房屋交付时的状况，特别是附属设施和设备的状况是否明确，并确定是否可以拆除、改建、增设以及租赁期满时的要求；(3) 租赁合同约定的房屋用途是否与政府批准的规划用途一致。如果不一致，需要出租人或出租人委托承租人向规划部门申请批准；(4) 租赁期限不得超过土地使用权出让合同或约定的土地使用年限，也不得超过二十年。律师要审查租赁合同是否违反了这一规定；(5) 明确租金和相关费用的范围，包括管理费、空调水电费等。审查租赁保证金的约定是否合理，以及租赁期满后如何处理租赁保证金；(6) 如果出租人同意承租人对房屋进行装修，需要注意审查装修的约定，包括装修的内容和要求、承租人对装修公司及其工人的管理、装修给第三人造成损害的责任承担、装修期间的水电费用承担与支付、与物业管理公司的协调以及装修期内是否免租或一定期限内免租等；(7) 维修责任：如果当事人没有另外约定，出租房屋的养护、自然或第三人造成的损坏或故障，由出租人承担维修责任；如果是因承租人使用不当或过错造成的损坏或故障，则承租人需要承担维修责任或维修费用；(8) 如果是经营性房屋租赁，律师应合理提示当事人是否投保公众责任险或第三者责任险。

每个人在进行房屋租赁时可能会遇到不同的情况，因此需要事先了解一些与租房和租房合同相关的知识，以便在遇到问题时能够妥善解决。