租二房东转租的房子有什么法律风险

案例介绍

文某租赁房屋纠纷案

文某，年近40岁，从外地来沪经商。2008年1月底，他选择了一处铺面，并与某投资公司签订了房屋租赁合同，租期为一年。合同签订时，文某得知该公司只是二房东，但根据二房东与大房东的租赁协议，二房东有权在租赁期内将房屋转租给第三方。因此，文某支付了1.1万元的租金和5000元的保证金。

然而，就在文某生意逐渐兴旺之际，他收到了大房东的通知。由于二房东某投资公司一直未支付租金，大房东已通过诉讼解除了合同，并获得法院判决将房屋收回。因此，大房东要求文某搬离房屋。然而，文某不同意搬离，因为他费尽心思找到了这个铺面，签订了合同并支付了租金，而且他的生意刚刚开始步入正轨，他不愿轻易放弃。眼看房屋无法取回，大房东在2008年7月将文某告上法庭，要求排除妨害并返还房屋。

案例分析

租赁权的消灭与房屋返还

法院认为，根据我国《合同法》第二百二十四条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。然而，转租赁的前提是承租人拥有租赁权，一旦租赁合同发生变更、解除或终止，转租赁合同也随之变更、解除或终止。

在本案中，由于二房东的租赁合同被解除，导致其租赁权消失，因此文某不能再向大房东主张租赁权，应当返还房屋。文某因此遭受的损失可以向二房东索赔。基于这一理由，法院支持了大房东的诉讼请求。

然而，尽管判决已出，文某仍然拒绝搬离。因此，在大房东的申请下，法院依法执行，强制开锁，并责令文某将房屋内的物品搬出。

法律分析

租赁物转租与合同解除

根据我国《合同法》第二百二十四条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。在这种情况下，承租人与出租人之间的租赁合同仍然有效。然而，如果承租人未经出租人同意转租，则出租人有权解除合同。