什么房产合同被视为无效合同
点击数：17 更新时间：2024-12-31
根据法律规定，房屋的所有权转让必须同时转让土地使用权。如果卖方将房产和土地分别卖给不同的买方，或者只转让房屋所有权而不转让土地使用权，买方可以主张该买卖合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以登记过户为标志。如果房屋没有正式办理登记过户手续，即使房屋已实际交付，该买卖合同仍然无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的买卖行为无效。出卖共有房屋时，必须征得共有人同意。如果部分共有人未取得其他共有人同意擅自出卖共有房屋，该买卖行为也无效。
在同等条件下，共有人和承租人享有优先购买权。如果房屋所有人出卖共有房屋时侵犯了共有人或承租人的优先购买权，共有人和承租人可以请求法院宣告该买卖合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如果单位违反规定购买私房，该买卖关系无效。
买卖城市私有房屋时，双方应按照房屋所在地政府规定的评价标准议定价格。如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈行为或在成交后发现内在质量问题，买受人可以要求重新议定价格，协商不成可以向法院起诉。
根据《城市房地产管理法》的规定，特定情况下房地产不得转让，包括不符合转让条件的以出让方式取得土地使用权的房地产、被司法机关和行政机关限制权利的房地产、被收回土地使用权的房地产、未经共有人同意的共有房地产、权属有争议的房地产、未依法登记领取权属证书的房地产。
无效的房地产合同应按照上述规定进行处理。具体处理无效合同时应遵循以下原则：
在处理无效房地产合同时，应贯彻自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。比如在房屋租赁合同因未办理许可证而无效时，租赁关系无效，承租方应将房屋交还出租方，并且有过错的出租方应赔偿承租方的损失。但是对于无过错的承租方，虽然没有过错但确实使用了出租方的房屋，属于实际受益人，应考虑让其支付实际使用房屋的租金，以实现公平合理。
在处理无效房地产合同时应尽可能全面协调，减少诉讼程序。例如，在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果买卖关系有效而抵押关系无效，应责令有关当事人中止抵押登记备案，以保证买卖关系的确认。