二手商品房交易需注意什么

二手商品房交易需注意事项

一、房屋产权是否明晰

在二手商品房交易中，买受人应当注意房屋的产权情况。一些房屋存在多个共有人，包括继承人、家庭共有人和夫妻共有人。买受人应与所有共有人签订房屋买卖合同。如果部分共有人未经其他共有人同意擅自处置共有财产，买受人与其签订的买卖合同一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

在购买二手房时，买受人应关注土地的使用性质，包括划拨和出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；而出让的土地，房主已缴纳土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。此外，还应注意土地的使用年限。如果一套房屋的土地使用权仅剩40年，而房主已使用十多年，买受人是否应按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，需要谨慎权衡。

三、交易房屋是否在租

在二手房转让时，一些房屋可能存在租赁情况。如果买受人只看房产证，只关注过户手续，而忽视了房屋是否存在租赁，买受人可能会得到一个无法及时入住或使用的房产。根据我国的法律规定，包括大部分国家在内，"买卖不破租赁"原则得到认可，即房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。然而，这一点在实际中经常被忽视，导致许多纠纷的发生。

四、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证。在二手房交易中，如果没有房产证，买受人面临着极大的风险。房主可能已经将房产证抵押或转卖，即使目前没有办理过户手续，房主仍然可以进行抵押和转卖。因此，最好选择具有房产证的房屋进行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房等福利性质的政策性住房，在转让时存在一定的限制。这些房屋在土地性质和房屋所有权范围上都有国家规定。买受人在购买时应避免买卖合同与国家法律冲突。

六、物管费用是否拖欠

一些房主在转让房屋时，可能存在物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠的情况，且欠款金额较大。买受人在不知情的情况下购买了这样的房屋，可能需要承担所有费用。

七、市政规划是否影响

一些房主出售二手房可能是因为已经了解到该房屋在5到10年内可能面临拆迁，或者房屋附近将要建设高层住宅，可能会影响采光、价格等市政规划情况。买受人在购买时应全面了解详细情况。

八、单位房屋是否侵权

一般来说，单位的房屋有成本价的职工住房和标准价的职工住房。这两种房屋的土地性质都是划拨，转让时应缴纳土地使用费。此外，对于标准价的住房，一般单位享有部分产权，在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些情况，可能会与房主一起侵犯单位的合法权益。

九、中介公司是否违规

一些中介公司在提供中介服务时存在违规行为。例如，在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款可以通过欺诈手段从银行获得。买受人可能认为自己占了便宜，但如果被银行发现，可能要承担所有责任。

十、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那样全面，但对于一些细节问题仍应约定清楚。例如，合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题都应全面考虑。