包销商的主体资格对合同效力的影响

包销商主体资格的规定

根据我国法律和行政法规，目前尚无对包销商主体资格的明确规定。然而，《商品房销售管理办法》规定了房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房时，受托机构需具备依法设立并取得工商营业执照的房地产中介资质。这是否意味着未取得房地产中介资质的公司或个人包销商品房的行为有效呢？

包销商主体资格的影响

根据合同法及司法解释的规定，违反法律或行政法规的强制性规定的行为无效。然而，目前并无法律或行政法规对包销人或房地产销售代理人的主体资格要求作出强制性规定。因此，无论是公司还是个人，均可作为包销人。此外，《商品房销售管理办法》规定的受托中介服务机构应当依法设立并取得工商营业执照的要求，属于部门规章，并非法律或行政法规，并且该规定也不是强制性规定。因此，在前述案例中，尽管该置业公司未取得房地产中介资质，但其签署的包销合同仍然具有法律效力，但需要承担相应的行政处罚责任。

包销款项的支付对合同效力的影响

包销款项的支付方式

实践中，包销款项的支付通常是将包销商的付款与销售情况脱钩，即不论销售情况如何，包销商按照约定期限向开发商支付包销房屋的价款。包销款的支付一般在预售许可证出来之后进行，但也有部分合同规定包销款是在土地出让合同签订之时开始支付。

包销款项支付方式的效力

在包销期间，开发商与包销商之间形成委托代理关系，包销商的代理行为后果由被代理人承担。因此，包销商按照约定期限支付包销房款的操作方式符合代理关系的规定。而在土地出让合同签订之时，包销商先行向开发商支付房款，实际上是一种房地产转让行为。对于这种情况，可以根据房地产转让合同的生效要件来认定其效力。然而，在实践中，曾出现过在签订包销合同时尚未领取商品房预售许可证的情况。根据相关法律规定，如果在起诉前尚未领取商品房预售许可证，根据《城市房地产管理法》和《合同法》的规定，该合同应视为无效。

包销商的预售行为对合同效力的影响

包销商的预售行为

在前述案例中，置业公司在尚未取得预售许可证之前就开始对外发售，并收取预定款。这种行为是否会影响包销合同的效力呢？

包销合同与商品房预售合同的区别

包销行为并非纯粹的买卖行为，因此不能将包销合同的效力与商品房预售合同的效力混为一谈。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应视为无效，但如果在起诉前取得了商品房预售许可证明，该合同可以视为有效。因此，只要在包销期满之前取得预售许可证，该买卖条款的约定仍然有效。然而，预售行为本身并不能对包销合同的效力产生影响。