房地产开发环节的成本控制制度
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房地产开发环节的成本控制制度

点击数:48 更新时间:2024-01-11

 
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(一)项目立项环节的成本控制

1. 提交立项请示和可行性研究报告

在新项目立项时,各单位必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经过集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除了包括地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还需要包括以下内容:

2. 提前一周上交可行性研究报告

《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。

3. 提交立项申请

如果项目立项后,合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化,并将对我方构成重大不利影响时,应重新向集团总部提交《立项申请》。

4. 竞价和地价款支付方式

招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价;合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

5. 合同审核和签署

招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。

(二)规划设计环节的成本控制

1. 规划设计单位的选择

各开发单位自行负责选择规划设计单位,但应遵循以下原则:

2. 总体规划设计方案的审查

总体规划设计方案(必须包括建造成本控制总体目标)应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制我方的《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。

3. 施工图设计合同的约定

施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款,并载明:设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4. 会审和修正设计

设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

(三)施工招标环节的成本控制

1. 施工单位选择

除垄断性质的工程项目外,其他工程的施工或作业单位不得指定。

2. 选择主体施工单位

选择主体施工单位必须采取公开或邀请招标方式进行。

3. 招标工作小组的策划和评估

应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组,就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划,拟订标书,开展招标活动;对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察,提出书面考察意见;对投标情况进行评估,提出书面评估意见。

4. 选择费用较低的单位

同等条件下,应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

5. 提交招标备忘

凡投资额超过人民币1000万元的工程项目若采取邀请招标方式,应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。

6. 选择零星工程施工单位

零星工程应当在两个以上的施工单位中,综合考察其技术力量、报价等进行选择。

7. 降低垄断性工程的造价

垄断性质的工程项目(如水、电、气等)应尽力进行公关协调,最大程度降低造价。

8. 施工合同的谈判和签署

施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员,合同条件必须符合招标条件,合同条款及内容概念应清晰,不得因工程紧而不签合同就开工。

9. 施工队伍的跟踪评估

应建立健全施工队伍档案,跟踪评估其资信、技术力量等。

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