按揭房可以退吗?

购房合同解除的法律依据

根据《合同法》第94条的规定，购房合同可以在以下情形下解除：

一、不可抗力

如果因不可抗力的原因导致无法实现购房合同的目的，当事人可以解除合同。

二、明确表示或行为不履行主要债务

如果在履行期限届满之前，一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。

三、迟延履行主要债务

如果一方迟延履行主要债务，在催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。

四、违约行为导致无法实现合同

如果一方迟延履行债务或有其他违约行为导致无法实现合同，另一方可以解除合同。

五、其他法律规定的情形

根据法律的其他规定，购房合同也可以在其他情形下解除。

购房合同解除与贷款合同的独立性

需要提醒消费者的是，购房与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的。因此，解除购房合同并不会同时解除贷款合同。即使消费者不再购房，与银行之间的债权债务关系仍然存在，消费者必须还清这笔借款。

购房款项的返还和贷款的提前还款

根据购房合同解除的情况，发展商应当将所有购房款项返还给消费者。消费者可以根据《贷款通则》第32条第5款的规定，与银行协商将剩余贷款本息提前还给银行。当全部贷款偿还完毕后，借款合同终止。

然而，在实践中，这种还款方法往往难以操作。因为消费者所购房屋已经向银行抵押。如果消费者拿到购房款后不还银行，银行将行使抵押权，拍卖或变卖相关房屋。

为了保护发展商的利益，发展商只能将应退购房款中属于消费者首付款的部分直接退还给消费者。而属于消费者向银行借款的部分则直接交还给银行，视为消费者已提前还款。

根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条的规定，当抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物将返还给抵押人或出质人，借款合同终止。此外，退房者还应终止房屋保险合同。