房产测量中的面积误差问题及解决方法

开发商施工中的图纸修改导致面积误差

根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第十条规定，开发商在预售商品房前应提交面积测量报告，这个报告中的面积即为预测面积。预测面积是由开发商委托有资质的测绘部门根据图纸测量得出的。只要施工图纸和分摊说明不变更，预售面积和实测面积的误差相对较小。然而，在规定出台之前，相当一部分项目的预测面积是由开发商自己计算的，这导致了购房人投诉的问题。即使在规定实施后，仍有部分开发商在施工过程中对户型或公摊部位进行修改。根据规定，如果开发商在施工过程中更改了设计，就应重新提交面积测量报告。只有开发商能够完全按图纸施工并且公摊部位不变，实测面积与预测面积的误差才会在新购房合同规定的3%面积误差范围内。

政策不完善导致测量误差

目前房产测量中存在许多政策不完善的地方。首先，有关公用面积具体分摊计算的政策规定还不够完善，只规定了分摊部位，但没有具体规定如何计算。其次，一些关键术语没有明确定义，如规范中提到的"勒脚"，阳台与平台的准确定义也没有解释。此外，规范中没有涉及到一些建筑面积的测算方法，如墙体不垂直、挑窗台承重柱突出墙外、室外楼梯的具体计算等。这些不完善的政策容易导致作业人员因理解不同而得出不同的测量结果。

测量本身存在误差

测量本身就存在误差。即使使用相同的尺子，不同的人测量同一个长度也会得出不同的结果。因此，目前北京市房产测量有一定的允许误差范围，通常情况下，100平方米的房地测量误差不得超过正负0.6平方米。

处理面积纠纷的方法

对于面积有异议的业主，他们主要质疑的是套内建筑面积和公摊的公用面积。测绘部门并不确定哪些面积可以进行分摊，这实质上是一种确权行为。目前业主的大部分纠纷集中在公摊面积上。因此，如果业主对公摊有疑义，应要求开发商对分摊部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定。如果要投诉，应向房地产产权主管部门申请复查。如果对面积数据有疑义，可以要求原测量单位进行复测，如果仍有疑义，可以向上级房地产测绘主管部门申请复查。需要说明的是，房产测绘是一项相对简单的测绘工作，但从专业角度来看，它涉及到大量的测绘技术知识、建筑知识、房产政策和相关法律法规，并且涉及到千家万户的利益。因此，它具有很强的专业性、政策性和法律性。在纠纷处理中，常常涉及到政策性、法律性和权属争议的问题，这给个别住户的面积纠纷处理带来一定的难度。在某小区的案例中，北京市仲裁委委托市测绘所进行复测，但由于需要进入其他没有投诉的住户家中进行测量，一些邻居并不配合或长期不在家，导致问题至今未解决。