私下口头的房屋买卖协议的法律效力

一、房屋买卖合同的形式要件问题

根据国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》，房屋买卖合同的有效性主要取决于以下因素。首先，合同主体必须具备相应的民事行为能力。其次，合同内容不能违反法律和法规的强制性规定。根据《城市私房管理条例》第6条第(二)项规定，购买房屋时必须提交房屋所有权证、买卖合同和契证。因此，买卖房屋协议需要以书面形式来成立。要求书面形式的关键在于确认房屋买卖合同是一种诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同，合同即成立并具有有效性，不允许当事人随意撤销合同。这一规定有效地防止了当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因而毁约。

二、房屋买卖合同成立要件

根据《民法通则》第50条的规定，房屋买卖合同的成立要件包括以下几点。首先，行为人必须具备相应的民事行为能力。其次，意思表示必须真实有效。最后，合同内容不能违反法律和社会公共利益。基于上述要件，一份具体的房屋买卖合同只要符合形式要件和实质要件，就会在特定当事人之间产生不可撤销的特定权利和义务关系。任何一方都不能随意撤销合同，否则将承担法律责任，可能会面临违约制裁或被迫继续履行合同的后果。