一、不同类型的一房二卖纠纷及其特点

传统的一房二卖纠纷及特点

传统的一房二卖纠纷是指开发商将同一套房屋分别与两个真实买受人签订买卖合同，但只能向一个购房人交付房屋并办理过户的纠纷。这类纠纷的特点是买受人的意图真实，签订的买卖合同也多为正式的商品房买卖合同。

以房顶账行为引发的一房二卖纠纷及特点

以房顶账行为引发的一房二卖纠纷是近期审判实践中出现的一种纠纷类型。在开发建设中，开发商将建设工程款抵顶给承包方或材料供应商，然后将房屋通过正常的销售方式卖给其他买受人。其中一个买受人发现自己所购房屋被另一买受人占用或已过户至另一买受人名下，要求开发商履行义务而产生纠纷。

这类纠纷的特殊性在于签订合同形式的特殊性和房款支付方式的特殊性。合同形式上，抵顶发生时，建设工程多数尚未完工，无法签订正式的商品房买卖合同，只能提交认购书作为主张权利的依据。房款支付方式上，买受人是以事先存在的债权抵顶房款，无法提供正规的支付凭据。这些特殊性增加了审理工作的复杂性和难度。

开发商为套取贷款签订虚假买卖合同引发的一房二卖纠纷

开发商以房屋买卖之名行套取银行贷款之实。主要方式是开发商以他人名义与自己签订房屋买卖合同，并以此买受人名义向银行申请贷款用以支付部分房款，开发商并不将房屋实际交付。在商品房销售过程中，开发商又就此房屋与另一真实买受人签订房屋买卖合同并交付占有使用，后买受人发现房屋所有权已登记在他人名下，故诉至法院，要求开发商办理过户登记而产生纠纷。

这类纠纷的特点是法律关系复杂。除了出卖人与两位买受人的房屋买卖合同关系外，还涉及到买受人与银行的借贷合同关系，买受人与银行的抵押合同关系，以及银行对于房屋的抵押权关系。因此，在审判实践中，除了解决买卖合同纠纷外，还存在许多待解决的法律问题。

二、一房二卖纠纷的审查重点及法律适用

传统的一房二卖纠纷的审查重点及法律适用

对于传统的一房二卖纠纷，司法实践中已经有比较成熟和统一的做法。根据已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。例如，若买受人乙已经依据买卖合同办理所有权变更登记，则可判令其取得房屋所有权。若买受人乙和丙均未办理登记，则依据合法占有房屋的先后判令归属。对于这类纠纷的审理，争议不大。

以房顶账行为引发的一房二卖纠纷的审查重点及法律适用

以房顶账行为引发的一房二卖纠纷相对复杂。审查重点是认购书的效力问题，即认购书是否可以等同于商品房买卖合同作为主张交付房屋办理过户的依据。要认定认购书是否具备合同效力，应从两个方面进行审查。

第一，审查认购书的性质是否可认定为商品房买卖合同。认购书中对于商品房买卖合同的主要内容应当明确约定，包括房屋情况、价款及给付、交付时间等。若认购书已经具备确定性和可履行性，即可认为其具备商品房买卖合同的主要内容，符合形式要件。

第二，若认定认购书具备商品房买卖合同的性质，还需审查其是否合法有效。审查出卖人是否取得涉案房屋的商品房预售许可证明，来确认认购书是否合法有效的买卖合同。若出卖人未取得预售许可证明，则认购书和买卖合同均无效。

为套取贷款签订虚假合同引发纠纷的审查重点及法律适用

对于开发商为套取贷款签订虚假买卖合同引发的一房二卖纠纷，首先要审查甲与戊之间的买卖合同是否有效。若买卖合同因意思表示不真实而无效，则物权变动也是无效的。

在审查买卖合同的有效性时，要考虑当事人的真实意思表示。若买卖合同被确认无效，房屋所有权的转移也是无效的。因此，买受人丁可以依据合法有效的买卖合同主张房屋的所有权。