房屋超出规划面积怎么处罚

房屋超出规划面积的法律处罚

一、买受人的权利和开发企业的责任

根据规定，当房屋面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。如果买受人选择退房，开发企业需要在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并支付已付房价款利息。如果买受人选择不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，买受人需要补足面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款。超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人。如果产权登记面积小于合同约定面积，买受人有权要求开发企业返还面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款。绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还买受人。

二、房产管理部门对商品房面积的管理

商品房面积管理工作由房产管理部门负责。买房人可以委托市国土资源和房屋管理局的测绘部门进行重新测量，以解决对购买的商品房面积持怀疑态度的问题。

商品房面积纠纷的原因和解决方法

一、商品房面积纠纷的普遍存在

在商品房买卖中，商品房面积"缺斤短两"一直是一个老问题。根据中国消费者协会对1999年全国投诉情况的分析，房屋投诉仍然是热点问题之一，其中商品房面积的测量和公正性监督不足是消费者投诉的主要问题。随着房地产交易市场进入"散户"时代，越来越多的买房人自己掏腰包购买房屋，每一平方米都是血汗钱，但交款面积和实际面积常常存在负偏差，导致购房人遭受损失。

二、商品房面积误差的原因

商品房面积是通过房地产管理政策和测绘手段取得认可和保护的。目前，商品房面积的投诉主要是预售面积与实测面积不符。开发商在预售期房时，一般按照自己预算的面积销售，但这个预算面积往往与竣工后房地局测绘的实测面积不一致，从而引发各种纠纷。造成预售面积和实测面积误差的原因主要有以下几点：1) 商品房在预售时，房屋尚未建成，开发商依据图纸自行计算房屋面积，并自行决定公用面积的分摊；2) 预售房屋后，有些部位进行了变更，导致竣工房屋面积与预售房屋面积不一致；3) 商品房销售面积由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两部分组成，面积的测量需要以一个项目或一栋楼为单位进行，并需要计算该栋房屋公用面积分摊系数，特别是综合楼，其各部位因使用功能不同而有着不同的分摊系数，该系数的合理性也会影响面积的大小。

三、房产管理部门的权威性

根据建设部与国家有关部门的协商和国务院的批准，房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定相关政策，查处开发商在商品房面积上的不当行为，并对商品房面积测量机构的资质提出初审条件和意见。质量技术监督部门则负责商品房面积测量器具的监督工作。

四、商品房面积的测绘方法

房地局在商品房面积的测绘中，采取了以下管理办法：1) 在商品房竣工正式销售前，开发商需要申请房产登记，并提交商品房公用面积分摊办法。房地局登记部门按照相关规定进行审核后，转交给房地局测绘部门进行实地测量和专业计算；2) 商品房的面积测绘必须由房地产专业测绘部门进行，房产登记的面积以专业测绘部门的结果为准。只有经过房产登记，颁发房屋所有权证书后，商品房销售面积才得到法律的认可和保护。

五、加强预售面积管理的必要性

为了减少商品房面积纠纷，重要的是加强对商品房预售面积的管理。以上海、深圳等城市为例，开发商在预售商品房之前，必须先到房地局商品房管理部门获得公用面积分摊办法的审核确认，并在房地局测绘部门进行预售面积测算后办理预售许可证。这样可以在很大程度上保证预测面积和实测面积的测绘口径与公用面积分摊口径的一致，减少预售面积和实测面积的误差。如果北京市也采取这种方法，预售面积和实测面积的误差将大大减少。

六、避免商品房面积纠纷的建议

如果发生了商品房面积纠纷，买房人可以根据预售合同中的规定判断自己是否受到损失。如果开发商出示的是自己起草的预售合同，买房人需要注意实测面积和预测面积的误差，以免吃亏。